·         El análisis reciente del Banco de España señala que, aunque el precio de la vivienda ha subido considerablemente, no hay indicios de una burbuja inmobiliaria como la de 2008. Actualmente, el valor de la vivienda, al ajustar por inflación, se encuentra aproximadamente un 25% por debajo de los niveles de sobrevaloración previos a la última crisis.

En comparación, el auge del mercado entre 2004 y 2007 presentaba un promedio de 75,000 ventas de propiedades al mes, un ritmo mucho más elevado que el de ahora. Sin embargo, a diferencia de entonces, el crédito sigue limitado, tanto para familias como para promotores, lo cual es un factor que previene la especulación desenfrenada. La moderación en el acceso al crédito y la prudencia de los bancos son claves para mantener la estabilidad actual.

Un sector más cauteloso y con menor crédito

El informe del Banco de España destaca que la actividad en el sector residencial no está sobredimensionada respecto a las cifras previas de 2008 o comparada con otras áreas de la Eurozona. La crisis de 2008 dejó huellas profundas en la economía española, donde la burbuja inmobiliaria arrasó el sistema financiero y provocó una recesión que se extendió hasta 2014.

Desde 2014, los precios de la vivienda han recuperado valor, incluso superando el pico de 2007 en términos nominales. A pesar de estas cifras, la situación está lejos de ser alarmante; de hecho, la proporción de inversión en vivienda en relación con el PIB se encuentra en torno al 6%, bastante por debajo de los niveles alcanzados en el auge inmobiliario (8.8%) y del récord en 2006, cuando llegó al 11.7%.

Una demanda alta y una oferta insuficiente

El aumento en la compraventa de viviendas se aceleró tras la pandemia, con un promedio de 675,000 unidades vendidas al año entre 2021 y 2023, debido en gran parte a una demanda acumulada durante el confinamiento. Este año, las ventas han continuado fuertes, aunque aún están lejos de las cifras récord de la burbuja previa.

La diferencia clave con la situación de 2008 radica en la cantidad de inversión y crédito que ingresa en el sector. La mayoría de las transacciones actuales se dan en el mercado de segunda mano, que representa alrededor del 90% de las operaciones, mientras que antes de 2008 dominaba la venta de obra nueva, abarcando hasta el 60%.

Para que una burbuja inmobiliaria se forme y llegue a niveles críticos, necesita estar impulsada por un alto flujo de crédito. En 2007, un 60% de las compras se financiaban con hipotecas en condiciones bastante flexibles. Hoy en día, solo el 48% de las compraventas utiliza crédito, y la mayoría de las hipotecas financian menos del 80% del valor del inmueble. Esto contrasta con los tiempos en que se facilitaba hasta el 100% del costo total.

¿Por qué suben los precios?

El problema principal en el mercado inmobiliario actual no es la especulación, sino la falta de oferta para satisfacer una demanda creciente. Según el Banco de España, en los últimos dos años se han iniciado muchas menos viviendas que las necesarias para cubrir la demanda estimada, lo que ha generado un déficit de alrededor de medio millón de unidades. Además, el alza de precios está influida por un estancamiento de los salarios y la crítica situación del mercado de alquiler, que reduce aún más la oferta.

En conclusión, los expertos descartan un colapso inmobiliario como el de 2008, pues el mercado de hoy es más cauteloso y menos dependiente del crédito.