Qué es el precontrato de compraventa de una vivienda

Conocer cada paso en la compraventa es fundamental ¿A qué se denomina precontrato de compraventa?

Autor: Vera de Benito

Fuente: Idealista

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomará una persona a lo largo de su vida. Por ello es sumamente importante conocer los conceptos legales, obligaciones y derechos que conlleva adquirir un inmueble, además de los pasos a seguir.

Aunque existen diferencias entre los tipos de regímenes que rigen la propiedad, en este caso nos centraremos en el precontrato de compraventa, resolviendo las dudas más frecuentes en cuanto a este término a la hora de comprar una vivienda.

Precontrato de compraventa: qué es y para qué sirve

El precontrato de compraventa es el documento que garantiza el cumplimiento de acuerdo entre comprador y vendedor con validez jurídica. Debe ser firmado una vez que se comprueba que la vivienda a adquirir cuenta con las garantías legales o técnicas.

Su finalidad es asegurar la operación de compraventa pactando entre las partes la entrega de un anticipo sobre el valor total del inmueble. Además, de no cumplirlo tendrá consecuencias económicas tanto si es el vendedor quien lo incumple como si es el comprador.

La promesa de compra en España

Aunque el término precontrato no está regulado por la Ley española, sí encontramos el concepto “promesa de compra” regulado por el artículo 1451 del Código Civil que explica que “la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.

Además, advierte que “siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro (Código Civil)”.

La diferencia más clara entre un precontrato de compraventa y un contrato como tal es que, en este último caso, las partes implicadas han llegado a un acuerdo en lo referente al inmueble, mientras que en el caso del precontrato, las partes no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo en ese momento y se comprometen a hacerlo efectivo en un tiempo determinado.

Tipos de precontrato de compraventa de un inmueble

Aunque existen tantos tipos como pactos puedan alcanzar las partes, los más habituales son:

• Promesa recíproca de compraventa: Es un contrato preliminar que tiene por objeto la futura celebración del contrato de compraventa de una vivienda, es decir, se trata de un precontrato similar al de arras, pero donde no hay señal monetaria. Sin embargo, sí que da derecho a las partes a exigir el cumplimiento de lo pactado y poder reclamar, en caso contrario, por daños y perjuicios.
• Contrato con opción de compra: Este contrato permite adquirir una vivienda en una fecha determinada, a un precio pactado y en unas determinadas condiciones. Se trata de un documento preliminar que solo obliga al vendedor a celebrar el contrato en condiciones preestablecidas, siendo un derecho para el comprador que puede decidir ejercitar la compra o no.
• Contrato de arras: Se formaliza por escrito la reserva de compraventa de la vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal y se establece el compromiso de firmar el contrato en un futuro, con consecuencias en el caso del incumplimiento del mismo. En este contrato debe aparecer el precio final acordado por la compra de la vivienda y la cantidad que se entrega como señal.

¿Qué se necesita para formalizar un precontrato de compraventa?

Antes de acudir a firmar el precontrato a una notaría, las partes implicadas deben recopilar y verificar toda la documentación relativa a la vivienda. Posteriormente tendrán que acordar la redacción de este precontrato.

En este documento se detallarán, entre otros puntos, los pactos de reserva, el importe que se aportará como señal, los datos que aparecerán en la escritura pública o el plazo en que se formalizará la compra ante notario.

Incumplimiento del precontrato de compraventa

Si por la circunstancia que fuera, el precontrato de compraventa se ve incumplido, la parte que sí lo ha cumplido tendrá derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios. En el precontrato se establecerán aquellos términos y condiciones que las partes implicadas estimen oportunos.

Si no existiese solución pacífica y no se llevase a cabo lo estipulado en el contrato, existen varias formas de reclamación:

Instar de forma extrajudicial a la parte incumplidora del contrato a respetar y cumplir todas y cada una de las obligaciones que se firmaron en el mismo. Hay que tener en cuenta que, si se pretende iniciar un procedimiento judicial, es imprescindible acreditar que se ha reclamado el cumplimiento de forma extrajudicial con anterioridad a la demanda.

Mediación entre las partes: A través de esta mediación las partes pondrán en conocimiento de un tercero (mediador) sus posturas y se intentará buscar una solución eficaz para todas las partes involucradas. Debemos señalar que la mediación tiene un carácter voluntario para las partes.

Acudir a la vía judicial e interponer una demanda de procedimiento verbal u ordinario en el Juzgado competente.

Un caso típico de incumplimiento de contrato con reclamación de daños y perjuicios es la entrega de la casa por el vendedor con vicios ocultos, entendiéndose por estos aquellos que no son apreciables a simple vista y que se manifiestan al poco tiempo de la entrega de la casa, como la aparición de goteras en el tejado.