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Autora: Mónica G. Moreno
Fuente: El Economista
La plena propiedad de un inmueble se divide en dos conceptos: usufructo, que da derecho al uso, y nuda propiedad, que es la mera titularidad de la vivienda, es decir, la simple propiedad sin derecho a su uso. Pero, ¿es posible vender su casa y seguir habitando en ella? La respuesta es afirmativa.
Aquel que decide vender la nuda propiedad de un inmueble puede conservar el usufructo de la vivienda, por lo que es posible seguir habitando en ella hasta su fallecimiento o según lo estipulado en el contrato. De este modo, el nudo propietario podrá disfrutar del inmueble cuando finalice el usufructo.
Esta opción, según señalan algunos expertos, cuenta cada vez con mayor demanda entre las personas en edad de jubilación, ya que puede suponer unos ingresos extras para completar su pensión a cambio de poder vender la propiedad de la vivienda, mientras que se sigue habitando en ella.
«Cada vez son más las personas mayores de 60 años que deciden vender su casa sin renunciar a seguir viviendo en ella para siempre, y con unos ingresos adicionales para complementar su pensión», explica Eduardo Molet, consultor inmobiliario, quien añade que «los mayores están monetizando sus casas y pisos para obtener liquidez del ahorro que durante toda su vida han invertido en la compra de su vivienda».
Sin embargo, también puede servir para otro tipo de propietarios que en «época de crisis optan por mantener el usufructo temporal y vender la nuda propiedad, a la espera de futuras épocas más boyantes», señalan desde Tecnitasa.
El vendedor de la nuda propiedad, que se mantiene como usufructuario se hará cargo de los gastos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda, como son el agua, la electricidad o el gas, y los de mantenimiento. La cuota de la comunidad y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) -que se abona de forma anual-, también formarán parte de los pagos correspondientes para la persona que disfruta del uso de la vivienda.
Por su parte, el comprador de la nuda propiedad se encarga de las derramas extraordinarias que surgen en la vivienda. En cuanto al seguro de la casa, las dos partes, tanto comprador como vendedor deberán hacerse cargo. El usufructuario (vendedor) tendrá que contratar un servicio para proteger el contenido, mientras que el comprador deberá pagar un seguro relacionado con el continente.
A la hora de vender la nuda propiedad existen dos opciones para optar al pago. Por un lado, se puede recibir la totalidad de la cantidad en un único abono o, por otro lado, en forma de renta mensual.
En este sentido, Abel Marín Riaguas, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados y autor del libro Protege tu herencia, resalta tener en cuenta el efecto de la inflación para el que vende la nuda propiedad, ya que «en el caso de recibir un pago fraccionado al mes hay que contemplar que puede haber movimientos inflacionarios importantes, como estamos viendo ahora y esto se tiene que calcular», por lo que recomienda «que este tipo de operaciones se firmen con la asistencia de un abogado especializado».
Existen dos opciones para el pago: la totalidad en un único abono o en forma de renta mensual
¿Cuánto podrían percibir los propietarios de una vivienda en caso de querer vender la nuda propiedad? En este sentido, Tecnitasa realiza una radiografía del valor de la nuda propiedad por comunidades autónomas, en la que revela que se podrá recibir entre el 35% y el 95% del importe de tasación de la vivienda dependiendo del rango de edad.
Según el estudio de la compañía de valoración, la cuantía de la nuda propiedad depende de la temporalidad del usufructo, de la edad y número de los usufructuarios. Los datos se han estimado de acuerdo con un importe máximo y mínimo que recibiría el propietario, a rangos de edad de 65 a 95 años -la esperanza de vida media en España se situó en 83,07 años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)-, sobre tres supuestos tramos de valor de viviendas, si es un usufructuario o dos y en las diferentes provincias del país.
Según los datos de Tecnitasa, en la provincia de Madrid, con una vivienda cuyo valor medio es de 348.000 euros, una persona de 65 años podría obtener un máximo de 270.500 euros -lo que se traduce en un 78% del valor original del inmueble-. En el caso de que el usufructuario tenga 85 años, la cantidad a percibir podría ascender hasta los 322.700 euros al vender la nuda propiedad (92,73% del valor total de la vivienda), mientras que si su edad fuera de 95 años, obtendría 333.200 euros (95,75%).
En Barcelona, tal y como refleja el ejemplo de la compañía, por un inmueble de 301.000 euros, un propietario de 65 años obtendría un máximo de 232.400 euros (77,21%), el porcentaje ascendería hasta casi el 93% del valor del inmueble si el usufructuario tuviera 85 años (obteniendo como máximo 278.600 euros) y hasta 287.900 euros si su edad superase los 95 años, lo que representa un 95,65% del valor.
Se puede recibir entre el 35% y el 95% del importe de tasación de la casa dependiendo de la edad
Con un valor medio de la vivienda de 156.00 euros, en la provincia de Valencia un vendedor de la nuda propiedad de 65 podría recibir hasta el 72,76% del total de la vivienda, 113.500 euros. Si tuviese entre 85 y 89 años, esta cantidad podría superar los 142.000 euros (91%) y con 95 años llegaría hasta los 147.900 euros, lo que supondría un 94,8% del total del valor de la vivienda.
En el caso de Baleares, un vendedor de la nuda propiedad de la vivienda entre 65 y 69 años podría percibir hasta 244.600 euros en el caso de que el valor de la casa sea de unos 316.000 euros, mientras que si tuviese 85 años la cantidad ascendería hasta los 292.700 euros.
Por su parte, en la provincia de Málaga las cantidades, vendiendo la nuda propiedad de una vivienda con un valor medio de 242.000 euros, oscilarían entre un mínimo de 106.700 euros y un máximo de 184.400 euros para un usufructuario con un rango de edad entre 65 años y 69 años -lo que se traduce entre un 44% y un 76% del valor de la vivienda-, mientras que con 85 años las cantidades estarían entre un mínimo de 169.400 euros y un máximo de 223.200 euros.
Estas cifras demuestran que, tomando como referencia el supuesto de la vivienda del rango de valor intermedio con un único usufructuario, una persona con una edad entre 65 y 69 años podría vender la nuda propiedad a partir de un 70% del valor de su vivienda, aproximadamente. Sin embargo, con una edad cercana a los 95 años el importe a percibir estaría en torno al 95% del valor de tasación, o superior, según las cifras del estudio de Tecnitasa.
Si se tienen en cuenta los supuestos de las viviendas con las valoraciones más elevadas, por una casa de 585.000 euros en Madrid el vendedor puede conseguir entre 462.400 euros y 561.500 euros en el caso de tener 95 años. Con la misma edad, un propietario de una vivienda en la provincia de Barcelona que decida vender la nuda propiedad de su vivienda, valorada por encima de los 500.000 euros, podría llegar a obtener un importe máximo de 485.500 euros, lo que se traduce en un 95,85% del total del valor del inmueble.
En provincias donde aparecen las viviendas tasadas de menos valor, como es el caso de Ciudad Real, una persona de 65 años con una vivienda de 88.000 euros -teniendo en cuenta el ejemplo de una casa de valoración intermedia- percibiría hasta 56.800 euros, mientras que si tuviera 95 años la cantidad ascendería a 82.000 euros, como máximo -un 93% del valor total de la vivienda-.
Las cifras del estudio de la tasadora reflejan que un usufructuario de hasta 69 años en la provincia de Teruel podría recibir hasta 59.300 euros en el caso de vender la nuda propiedad de una vivienda con un valor de 92.000 euros. Por su parte, la cantidad llegaría hasta los 77.800 euros para aquellos entre 85 años y 89 años y alcanzaría hasta 82.000 euros en el caso de tener 95 años.
En Zamora, por ejemplo, el importe que percibiría una persona de 65 años por la venta de la nuda propiedad de una vivienda de 94.000 euros es de 60.600 euros (64,47%) y de hasta 87.600 euros si cuenta con 95 años (93,19%).
«Las diferencias en el importe final a percibir son más amplias dependiendo de la edad del contratante. Obviamente, a mayor edad, mayor importe se percibe, pero con la variable de, supuestamente, menor tiempo de disfrute del bien. Igualmente el importe disminuye si el número de usufructuarios se amplía y si el usufructo es temporal o vitalicio, hasta el fallecimiento del usufructuario», señalan desde la compañía de valoración.