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Autora: E. Sanz
Fuente: El Confidencial
Si usted va a comprar una casa, quédese con estas tres palabras: valor de referencia. Desde enero de 2022, Hacienda, a través de la Dirección General del Catastro, determina un nuevo valor, aparte del valor catastral, denominado valor de referencia del catastro que desde principios del año pasado es la base imponible para liquidar varios los impuestos ligados a la compra, herencia o donación de una vivienda.
Es decir, desde el 1 de enero del año pasado, cambia la base mínima a partir de la cual se calcula el pago de estos impuestos, un cambio que solo afecta a los inmuebles residenciales o a los rústicos sin construcción, por lo que puede puede afectar tanto a empresas que transmiten este tipo de inmuebles —fundamentalmente fondos de inversión— como a miles de personas que cada año compran una vivienda, la heredan o la reciben en donación. Quedan, por el momento fuera, comercios, industrias, hoteles, oficinas… activos que no cuentan, a día de hoy, con valor de referencia.
«Un valor que se determina objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro y que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libres de cargas», explica a El Confidencial Rocío García Ramírez, directora técnica de fiscalidad inmobiliaria de la consultora Euro-Funding. Es decir, es una estimación del precio de venta de un inmueble determinado en condiciones normales de mercado, pero que nunca superará el valor de mercado.
El valor de referencia es, desde el pasado 1 de enero de 2022, la base mínima de tributación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD) así como del impuesto de sucesiones y donaciones (ISD).
Según explica García Ramírez, «el valor de referencia quedó definido en tras la aprobación de la Ley 11/2021 de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el Fraude Fiscal que modificó la Ley del Catastro adaptando la regulación del mismo y añadiendo que dicho valor de referencia tendrá como límite el valor de mercado, al que no podrá superar. Para ello se aplicará un factor de minoración en su determinación».
Y aclara que «lo que cambia es la base mínima. La base, al final, será el mayor de los valores entre el de mercado, el declarado o pactado o el de referencia (en el ITP). En el de sucesiones sí será la base de tributación», aclara esta experta.
Afecta a quienes vayan a comprar una casa de segunda mano —la obra nueva no está sujeta a ITP, sino al IVA, pero, el comprador sí debe abonar el AJD de la compra—, así como a aquellos que hayan recibido en herencia o en donación una vivienda.
No afecta, sin embargo, ni al impuesto de bienes inmuebles (IBI) ni al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.
«Por otro lado, es relevante remarcar que en el caso del impuesto de patrimonio, este valor de referencia afectará a los inmuebles adquiridos a partir de 2022, pero, en ningún caso, al patrimonio preexistente, como tampoco modifica ni el IBI ni la plusvalía», recuerda esta experta, quien ha detectado cierto caos en este primer año de aplicación del nuevo valor.
Según explica Miguel Madrid Rodríguez-Acosta, abogado fiscalista en MA Abogados, son tres los impuestos cuya normativa ha sido modificada para adaptarla a la aplicación del valor de referencia:
1.- El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Para determinar la base imponible en el caso de operaciones con bienes inmuebles se deberá declarar el valor de referencia, salvo que se declare un importe superior o que el precio o contraprestación sea superior.
2.- Impuesto sobre sucesiones y donaciones. Al igual que en el ITP, se deberá declarar como mínimo el valor de referencia, salvo que el contribuyente opte por declarar un valor superior.
3.- Impuesto sobre el patrimonio. De acuerdo con su normativa, los inmuebles se deberán declarar por el mayor de los siguientes valores: (i) el valor catastral, (ii) el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o (iii) el precio, contraprestación o valor de la adquisición. De acuerdo con lo anterior, el valor comprobado por la Administración se entiende que da cabida al valor de referencia.
Apenas ha pasado un año y un mes desde la aplicación del valor de referencia, y los expertos hablan de caos, falta de información y desconocimiento, no solo entre particulares y empresas, sino entre los profesionales del sector inmobiliario. Son muchos los expertos los que hablan de una subida de impuestos encubierta con más dudas que respuestas.
«Como expertos catastrales observamos gran desconocimiento por parte de los sectores afectados», reconoce Rocío García Ramírez. «Hacienda no le ha dado mucha difusión, pero es un tema muy relevante, ya que si este valor contiene errores, lo ideal es reclamar y pedir su revisión antes de efectuar el pago del impuesto, ya que lo que dice, literalmente, la normativa es que existiendo el valor de referencia deja de ser aplicable el procedimiento de comprobación de valores. Es decir, han cambiado las reglas del juego, pero obviamente tienen que dejar alguna forma de reclamar. Lo que sucede es que estamos ante un mecanismo distinto al que teníamos», explica la experta de Euro-Funding, quien ha tenido conocimiento de «operaciones que se han caído el mismo día de la firma ante notario«.
«Hacienda ha determinado que estos impuestos -ITP, AJD, sucesiones y donaciones- hay que liquidarlos por el valor de referencia para evitar el fraude fiscal y porque los valores catastrales, además de estar desfasados, permitían jugar con dinero negro. Ahora ese valor de referencia está más ajustado a la realidad del mercado. No obstante, el problema del valor de referencia es que no siempre está optimizado. Por ejemplo, si un inmueble tiene okupas, se devalúa. En estos casos, el valor de referencia no debe existir. Pero ¿cómo sabe Hacienda que el inmueble tiene okupas?», destaca García Ramírez quien, no obstante, sí valora positivamente el hecho de que estos valores de referencia no estén tan desfasados como los catastrales, «cuyo cálculo es muy costoso para la Administración y se realiza con mucho desfase con respecto al estudio de mercado, lo que impide que estén actualizados». Lo que no significa que no contenga errores.
La ventaja para Hacienda, en su opinión, es que esta ley «le cuesta menos a las arcas públicas, puesto que no se pueden utilizar los procedimientos de comprobación de valores lo que elimina las liquidaciones complementarias como venía sucediendo hasta ahora. Y esto es la bomba. De hecho, en este año y medio se ha reducido la litigiosidad con Hacienda. En este sentido, lo que nosotros recomendamos en caso de desacuerdo es impugnar el valor de referencia antes de la transmisión para poder correctamente el impuesto. Nosotros hemos llegado a optimizar el valor de referencia antes de la operación de forma que le ha supuesto un ahorro a nuestro cliente de 200.000 euros en el impuesto sobre sucesiones y donaciones».
Miguel Madrid Rodríguez-Acosta, por su parte, se refiere a algunos supuestos controvertidos. «Parece que en el desarrollo y regulación del valor de referencia únicamente se previó la típica compraventa de inmueble entre particulares en condiciones normales de mercado, pero, ¿qué pasa con aquellas transmisiones en las que el precio del inmueble no ha sido negociado por el mismo comprador y vendedor, sino que lo establece un juez o un administrador concursal dentro de un plan de liquidación o incluso se trata de una vivienda de protección pública con precio de venta limitado? o ¿qué valor se liquida en el ITP en el caso de subastas (judicial, notarial o administrativas) en las que el resultado de la subasta resulta inferior al valor de referencia?», se pregunta.
Sobre estas cuestiones ya se ha pronunciado la Dirección General de Tributos y por ahora en la misma línea: debe tributar por el valor de referencia.
Cualquiera puede acceder al valor de referencia a través de la web del Catastro. «Imagina que vas a vender una casa. Encargas una tasación y compruebas que el valor de referencia es totalmente discrepante. Recomendaría ir a la gerencia del Catastro y solicitar la corrección del valor. De ahí la importancia de comprobar con anterioridad este valor de referencia, porque si no, primero hay que pagar y después reclamar. Además, hay que tener en cuenta que la impugnación del valor de referencia solo puede producirse cuando éste produce efectos fiscales, esto es, cuando se transmite el inmueble. Nosotros atacamos la descripción catastral y la correcta aplicación de la normativa para que al final el valor de referencia sea correcto. Digamos que es una reclamación indirecta del valor de referencia a través de los procedimientos ya existentes en Catastro. «, explica García Ramírez.
La experiencia les avala. «Así lo estamos comprobando a través de las consultas vinculantes al TEAC. En los casos en los que se ha impugnado la resolución, el TEAC responde que la resolución se acoge a la normativa europea. Hay casi medio centenera de consultas vinculantes, y todas responden en el mismo sentido. Existiendo el valor de referencia, éste es la base mínima de tributación».
«También conviene revisarlo a quien sabe va a recibir una herencia o una donación en vida. Debería revisar el valor de referencia y si constata que existe mucha diferencia respecto al valor de mercado, lo recomendable sería que se asesorara para revisarlo y evitar sorpresas en el futuro a la hora de liquidar los impuestos», recomienda Rocío García Ramírez, quien insiste en que «el valor de referencia forma parte de la descripción catastral de los inmuebles y que como tal, el titular catastral, antes de la transmisión, puede instar y solicitar en cualquier momento su adecuación a la realidad física».
Desde Euro-Funding aseguran que, al igual que el valor catastral, también es posible optimizar el valor de referencia. «Para el cálculo del valor de referencia, los datos descriptivos de cada inmueble urbano a considerar serán los que aparezcan en el Catastro, que tendrán la presunción de certeza establecido en la normativa. Ese cálculo se realizará con arreglo a las características constructivas y de localización en el cierre de cada ejercicio. Cualquier mínimo error por parte de la administración entre la realidad física y la imputación de las características constructivas o en la asignación del ámbito territorial homogéneo de valoración según los usos que correspondan con las actividades definidas por el Catastro, conllevará que el valor de referencia no sea el que le corresponde a la realidad inmobiliaria de su patrimonio y puede suponer incrementos considerables en la liquidación de impuestos. De ahí la importancia de contar con la ayuda de expertos que, a través de un asesoramiento técnico, permitan la optimización de este y otros recursos».
«Recomendamos por tanto que, si se tiene previsto realizar una transmisión, no se espere hasta el momento de la firma en notaría. Haciendo un poco de planificación, el titular catastral puede y debe comprobar que el valor de referencia de su inmueble es el adecuado y, en caso contrario, instar a su rectificación, antes de tener que dar lugar a liquidar impuestos por un valor incorrecto», insiste García Ramírez
Tanto el Catastro como la Dirección General de Tributos, a través de diversas consultas vinculantes, han ido tratando de arrojar un poco de luz en este primer año de arranque del valor de referencia, pero esta experta observa gran desconocimiento por parte de los sectores afectados.
Sí. Pero si, como advierten desde Euro-Funding, la normativa señala que la impugnación del valor de referencia solo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, esto es, no se revisa inicialmente, primero se paga el impuesto afectado y posteriormente se reclama.
«Antes del 1 de enero de 2022, tú podías liquidar estos impuestos por el valor que estimases correcto ante lo que Hacienda solía comunicar una ‘liquidación complementaria’. Pero entonces disponíamos de unos medios tasados para defenderte de esta ‘paralela’ que te permitían suspender el ingreso de la deuda sin necesidad de aportar avales, hasta la finalización de todo el procedimiento. Entonces ya sabíamos perfectamente cómo encauzar las reclamaciones porque había mucha jurisprudencia y doctrina al respecto. Ahora, en cambio, si ya ha tenido lugar la transmisión y tu inmueble tiene imputado un valor de referencia, en esa fecha, pagas y después reclamas. Y ya dependerá de si el Catastro cambia o no el valor de referencia», explica esta directora técnica de fiscalidad inmobiliaria.
¿Cuál sería el procedimiento una vez pagado el impuesto? Según Miguel Madrid Rodríguez-Acosta, en el caso de las autoliquidaciones, cuando «el precio pactado en una transmisión o el valor de mercado de un inmueble se considere que está por debajo del valor de referencia será el contribuyente quien deberá solicitar la rectificación de la autoliquidación acompañando la solicitud de toda aquella documentación y pruebas sobre las que se fundamente su pretensión, normalmente, tasaciones o pruebas periciales. En estos casos, la Administración tributaria solicitará informe motivado de la Dirección General del Catastro, que será preceptivo y vinculante, ratificando o corrigiendo el valor de referencia impugnado».
¿Y en los casos de En menor medida, sólo en aquellos casos en los que el impuesto sea notificado por la administración al contribuyente mediante liquidación, cabrá recurso de reposición o Reclamación Económico-Administrativa.
Ya se encuentran publicados en la sede los nuevos valores de referencia para los inmuebles urbanos con uso residencial, así como para los rústicos sin construcción con cultivos representativos para el año 2023 y también siguen disponibles los valores para consulta los valores de 2022 en la página web del Catastro.
«Al contrario que el catastral que es un dato protegido, el valor de referencia es un dato abierto, por lo que solo hace falta auntenticarse y puedes comprobar todos los valores de referencia del territorio común».
También se puede comprobar por teléfono en la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse, igualmente, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad.