Los precios de la vivienda crecerán un 5% en 2026, pero caerán en los siguientes 5 años

El mercado inmobiliario español podría estar cerca de cerrar uno de los ciclos alcistas más largos de las últimas décadas. Desde 2013 los precios no han parado de subir, pero buena parte del sector empieza a coincidir en que esta tendencia podría agotarse a partir de 2027. Durante el congreso The District 2025, celebrado en Barcelona, varios expertos apuntaron que 2026 sería el último año de crecimiento claro, con una subida prevista de alrededor del 5%, antes de iniciar un periodo de corrección que podría durar entre tres y cinco años.

Esta previsión no se basa en una caída de la demanda, sino en el propio agotamiento natural del ciclo y en cómo evolucionen factores clave como la inversión internacional, el contexto regulatorio y la capacidad del mercado para absorber nuevas dinámicas. España se ha convertido en uno de los destinos favoritos del capital estadounidense, asiático y de Oriente Medio, superando incluso a mercados tradicionalmente más consolidados como Francia o Reino Unido. Esta entrada masiva de fondos ha impulsado el sector durante años, pero también lo hace más sensible a un cambio de tendencia si parte de ese capital empieza a reubicarse.

Dentro de este nuevo escenario, la vivienda asequible ha pasado a ser el epicentro del debate. España cuenta con uno de los niveles más bajos de vivienda social de toda la Unión Europea —apenas un 2,5% frente al 9,3% europeo— y tanto los gobiernos autonómicos como el estatal están impulsando planes para ampliarlo. Para los inversores, este segmento es especialmente atractivo porque combina necesidad social, estabilidad a largo plazo y cumplimiento de los criterios ESG, que cada vez pesan más en cualquier operación de financiación.

Sin embargo, para que este mercado pueda escalar de verdad es necesario resolver obstáculos importantes, como los trámites urbanísticos, el coste elevado de la construcción o la presión fiscal, que puede representar hasta una cuarta parte del coste final de una vivienda. A esto se suma otra dificultad evidente: el acceso a la financiación. La banca tradicional sigue siendo muy prudente en proyectos de vivienda asequible, lo que ha impulsado de forma notable la entrada de plataformas de financiación alternativa. Actualmente suponen entre el 15% y el 20% de la financiación total en España, pero se prevé que puedan alcanzar el 50% de aquí a 2030.

El cambio de ciclo no solo afecta al residencial. Sectores como los centros de datos, la logística o las nuevas infraestructuras están creciendo con fuerza y podrían movilizar miles de millones en los próximos años. España tiene una localización estratégica que la favorece, aunque deberá encontrar un equilibrio entre expansión, consumo energético y criterios ESG para sostener ese crecimiento.

En definitiva, el sector empieza a prepararse para una etapa diferente. No necesariamente peor, pero sí más selectiva. El foco ya no está solo en cuánto subirá la vivienda, sino en qué tipo de mercado queremos construir a largo plazo: más equilibrado, más sostenible y, sobre todo, más accesible para la población.