Los expertos de la Comisión Europea proponen que las herencias inmobiliarias, las plusvalías por venta de pisos y los suelos vacíos tributen más

La crisis de acceso a la vivienda ha alcanzado una magnitud tal que la Comisión Europea ya no la aborda como un problema coyuntural, sino como un fallo estructural del mercado inmobiliario en gran parte de la Unión. Así lo refleja el informe del Housing Advisory Board, el grupo de expertos que asesora al Ejecutivo comunitario y que servirá de base para el futuro Plan Europeo de Vivienda Asequible, previsto para 2026.

El diagnóstico es contundente: los recursos fiscales actuales no bastan para hacer frente al encarecimiento sostenido de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades. Barcelona y Madrid figuran entre las urbes europeas donde el esfuerzo salarial destinado a vivienda es mayor, una señal clara de que el desequilibrio entre precios y salarios se ha vuelto insostenible.

Ante esta situación, la Comisión plantea una revisión profunda de la fiscalidad inmobiliaria. La propuesta no se centra únicamente en aumentar impuestos, sino en reorientar la tributación de determinadas formas de riqueza inmobiliaria —herencias de elevado valor, plusvalías por compraventa y suelos urbanos vacíos— para que contribuyan de forma más directa a financiar vivienda asequible.

En el caso de las herencias inmobiliarias, el informe sugiere replantear los impuestos en los tramos de mayor patrimonio y en segundas o terceras residencias que se han revalorizado intensamente en las últimas décadas. El argumento es claro: buena parte del aumento de valor de estos activos no responde solo a decisiones privadas, sino a inversiones públicas continuadas en infraestructuras, servicios y desarrollo urbano. Desde esta perspectiva, se defiende que una fracción mayor de esa riqueza revierta en políticas de vivienda.

La Comisión también pone el foco en las plusvalías urbanísticas y el suelo vacío. Según los expertos, el incremento de valor derivado de recalificaciones o decisiones públicas suele quedar íntegramente en manos de propietarios o promotores, mientras que el coste lo asume la administración. Por ello, se propone reforzar mecanismos de captura de valor ya existentes —cesiones de suelo, contribuciones obligatorias, reservas de vivienda asequible— y avanzar hacia modelos más automáticos que permitan financiar infraestructuras y alquiler regulado de forma estable y predecible.

Otro eje central del informe es la penalización fiscal del suelo urbano infrautilizado y de los edificios en mal estado situados en zonas de alta demanda. El objetivo es claro: desincentivar el acaparamiento especulativo, acelerar la regeneración urbana y movilizar suelo que hoy permanece fuera del mercado, especialmente en entornos consolidados donde la oferta es muy limitada.

El documento también dedica una parte relevante al impacto de los alquileres turísticos de corta duración, señalados como uno de los factores que reducen la oferta residencial y presionan al alza los precios en zonas tensionadas. La Comisión propone apoyar a los Estados miembros en la regulación de este tipo de alquileres mediante sistemas de permisos, zonificación y herramientas de control, e incluso plantea la creación de fondos específicos financiados por plataformas turísticas para combatir el sinhogarismo y la exclusión residencial.

En paralelo, los expertos apuestan por extender el modelo de alquiler de coste limitado a escala europea. En este esquema, las rentas no dependen del mercado, sino de los costes reales del proyecto, lo que limita el retorno del inversor por diseño y convierte la vivienda asequible en una forma de infraestructura social, más estable y menos especulativa.

Aunque la Comisión Europea aún no ha concretado qué medidas se traducirán en normas ni con qué calendario, el mensaje es claro: la vivienda deja de abordarse solo desde el lado del mercado y pasa a ser una prioridad fiscal, urbanística e industrial. En países como España, este planteamiento se cruza de lleno con debates ya abiertos sobre herencias, vivienda vacía, plusvalías, alquiler turístico y la necesidad urgente de ampliar el parque de vivienda asequible a gran escala.