Ayuntamientos y comunidades recurren a la inversión privada para acelerar la construcción de pisos en alquiler asequible

Ante la gravedad de la crisis de acceso a la vivienda, las administraciones públicas en España han recurrido cada vez más a fórmulas de colaboración público-privada para impulsar vivienda en alquiler asequible. Comunidades autónomas, ayuntamientos y empresas públicas han anunciado planes que, en conjunto, podrían sumar hasta 100.000 viviendas. Sin embargo, el balance hasta ahora es desigual y evidencia que el problema no es solo de voluntad política, sino de ejecución, diseño y viabilidad económica.

España cuenta con un parque público de alquiler muy reducido —alrededor de 260.000 viviendas—, lejos de los estándares europeos. Para aproximarse a la media de la Unión Europea sería necesario multiplicar esa cifra por cuatro. Además, existe suelo disponible con capacidad para desarrollar hasta 1,8 millones de viviendas, pero gran parte de ese potencial queda bloqueado por la lentitud administrativa y la complejidad urbanística.

El modelo que se ha generalizado parte de una premisa clara: la administración dispone de suelo, pero carece de recursos presupuestarios o capacidad operativa para construir y gestionar vivienda. Para resolverlo, saca a concurso esos terrenos en concesión a largo plazo —habitualmente entre 45 y 75 años— para que promotores privados construyan y exploten los inmuebles en alquiler con precios limitados. A cambio, el inversor obtiene una rentabilidad moderada y, al final del periodo, los activos revierten al sector público.

En el contexto actual, este tipo de proyectos se ha convertido prácticamente en la única vía para generar nueva oferta de alquiler asequible. El desarrollo de vivienda sobre suelo privado resulta, en muchos casos, inviable por el elevado coste del suelo y la construcción. Sin embargo, incluso bajo este esquema, los resultados están siendo dispares.

Madrid y Barcelona fueron pioneras en este modelo en 2021, pero con trayectorias muy distintas. La Comunidad de Madrid, a través del Plan Vive, se ha convertido en la administración más avanzada, con casi 5.000 viviendas ya en alquiler y otras miles en fase de desarrollo, aunque lejos aún de los objetivos iniciales. Barcelona, por su parte, apostó por una sociedad mixta —Habitatge Metròpolis Barcelona— con grandes promotoras privadas, pero cuatro años después ninguna vivienda ha sido entregada y los proyectos avanzan con notable retraso.

A nivel municipal, Madrid ha replicado el modelo con resultados más ágiles, adjudicando miles de viviendas que ya están entrando en el mercado. Otras administraciones, como la Generalitat de Catalunya o el Ministerio de Vivienda, han anunciado nuevos planes ambiciosos, como el Plan 50.000, aunque gran parte de estas iniciativas aún están por concretar.

El problema de fondo es que no todos los concursos resultan atractivos para el capital privado. Algunos han fracasado de forma evidente, como el Plan Viena de Sareb o determinadas licitaciones en la Comunitat Valenciana o Andalucía, donde apenas hubo interés inversor. En estos casos, las causas suelen repetirse: rentabilidades insuficientes para el riesgo asumido, plazos de concesión poco realistas, cánones elevados, proyectos de pequeña escala o ubicaciones poco atractivas.

La experiencia acumulada muestra que la colaboración público-privada puede ser una herramienta eficaz, pero solo si los pliegos están bien diseñados y alinean correctamente los incentivos. Homogeneizar condiciones, ajustar expectativas de rentabilidad y reducir la complejidad administrativa son pasos clave para que estos proyectos dejen de ser promesas y se conviertan en vivienda real disponible para la ciudadanía.

En definitiva, la solución no pasa únicamente por anunciar grandes cifras, sino por crear marcos estables y viables que permitan transformar el suelo disponible en vivienda asequible efectiva. Sin ese ajuste, el riesgo es seguir acumulando planes sobre el papel mientras la escasez de oferta sigue presionando precios y excluyendo a una parte creciente de la población.