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Autora: Ingrid Gutiérrez
La oferta de vivienda es cada vez más escasa y la demanda sigue aumentando a un ritmo muy superior. La frase se repite como un mantra en las conversaciones con distintos agentes inmobiliarios que trabajan a pie de calle para varias firmas de renombre en Madrid. Los indicadores muestran que esa misma situación es la que encaran los compradores en otras grandes ciudades del país, como Barcelona o San Sebastián, pero también en autonomías como Baleares. La actividad frenética en torno al ‘ladrillo’ recuerda a épocas previas al estallido de la burbuja inmobiliaria, sin embargo, la situación ahora apenas tiene que ver con la de entonces.
Ni la subida constante del Euribor -que se ha acelerado en las últimas semanas hasta máximos de 2012 coincidiendo con la primera subida de los tipos oficiales en más de una década- ni la coyuntura incierta se perciben aún en el ánimo comprador. Es más, las propias inmobiliarias aseguran que hay quienes están adelantando esa decisión para evitar el encarecimiento de los costes que irá produciéndose los próximos meses, a medida que el Banco Central Europeo aplique su hoja de ruta para controlar la inflación. La subida de los precios marcó en julio un máximo desde la creación del euro en el 8,9%, según los datos de Eurostat, y se está viendo alimentada por los costes energéticos y de los alimentos, por los del ocio y turismo en época estival, así como por la debilidad del euro.
El número de hipotecas concedidas se incrementó un 12% en junio en relación al mismo mes de hace un año hasta los 42.767 y el importe medio de los préstamos para adquirir una vivienda se elevó un 6% (a los 147.539 euros). Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) evidencian cómo en el último año se han firmado 453.000 de estos préstamos por un importe medio de 142.600 euros, hasta un total de 64.600 millones de euros. «Hay que remontarse a 2011 para encontrar cifras superiores de hipotecas concedidas e importe total y a 2008 para el importe medio», recuerda Santiago Martínez Morando, jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja.
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Los informes del Banco de España revelan, además, que el stock de hipotecas vivas ha aumentado en junio un 1,3% interanual, lo que confirma el cambio de tendencia que viene observándose desde el año pasado: el saldo vivo ha vuelto a crecer (gracias a que las nuevas concesiones superan a los vencimientos y amortizaciones) después de una década de ajuste de la burbuja inmobiliaria. La información que aporta el Colegio de Registradores va en la misma dirección. Entre junio de 2021 y el mismo mes de este año se han inscrito un total de 626.345 compraventas, la mayor cifra desde el tercer trimestre de 2008, superando ampliamente los resultados anteriores a la crisis sanitaria que mostraban poco más de 520.000 compraventas anuales.
Y todo lo anterior, mientras el precio de los inmuebles sigue aumentando. En esta evolución al alza tiene mucho que ver el comportamiento de la vivienda de segunda mano, que representa ocho de cada diez operaciones y que se considera un indicador más certero a la hora de analizar la situación actual del mercado -los acuerdos de compraventa de vivienda nueva se cierran con una antelación media de dos años-. En el segundo trimestre los inmuebles se encarecieron de media un 2,4% en relación al primero hasta los 1.957 euros por metro cuadrado. La vivienda usada subió un 3,4% y el precio de la nueva descendió un 0,7%.
En el último informe sobre el mercado de la vivienda presentado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, su coordinador, el catedrático José García Montalvo, insistía en que la situación de nuestro mercado inmobiliario es mejor que la de otros europeos y en que la enorme volatilidad en las bolsas puede contribuir a la transferencia de recursos y de inversión hacia el inmobiliario, que suelen ser considerado un refugio por los inversores.
En el resto de Europa la incertidumbre tampoco ha socavado -con los datos disponibles hasta la fecha- la buena racha que atraviesa el sector. En términos de precios, las subidas se han mantenido pese a la guerra en Ucrania o las tensiones económicas. El incremento medio anual de los precios en el Viejo Continente fue del 12,9% en el primer trimestre de 2022. Sin embargo, aunque han seguido subiendo de forma generalizada, están surgiendo algunas divergencias en las tasas de crecimiento, como explican desde la agencia de calificación Scope Ratings.
La escalada de precios es especialmente evidente en el centro y Este de Europa, con la República Checa a la cabeza (24,7%), seguida de Hungría y los países bálticos. Esto se compara con países como Italia y Finlandia, con tasas más moderadas, inferiores en ambos casos al 5%. «Prevemos que esta evolución continúe en los próximos trimestres, ya que los mercados europeos de la vivienda se expandirán aún más», apuntan desde la firma.
Sus expertos consideran que la subida de los tipos hipotecarios tras el primer alza de tipos del BCE en más de una década no impedirá necesariamente que el coste de la vivienda siga aumentando. La República Checa es, de nuevo, el ejemplo más evidente. Los tipos hipotecarios en el país han escalado hasta el 4% desde el mínimo del 2% que marcaron a principios del año pasado. A pesar de que los tipos hipotecarios se han multiplicado por dos, los inmuebles se han encarecido más del 30% en ese mismo periodo. «Lo único que enfriará el mercado serán nuevas subidas de los tipos combinadas con la reintroducción por parte del Banco Nacional Checo de restricciones a los préstamos hipotecarios, incluyendo límites a los valores de los préstamos y a la capacidad de servicio de la deuda», señalan los mismos expertos.