Europa se prepara para un revés inmobiliario intenso tras el alza de tipo

Fuente: Idealista

Las dificultades de refinanciación de un edificio de oficinas en la City de Londres o la tensa venta de la Torre Commerzbank en Frankfurt, dos de los mercados más potentes de Europa, son claros ejemplos del momento de vaivén que vive el sector inmobiliario, marcado por las mayores dificultades crediticias ante el rápido aumento de los tipos de interés. Según Bloomberg, los inversores inmobiliarios europeos se enfrentan al mayor cambio de ciclo del sector a la espera de los resultados de la banca y de cómo actuará ante los créditos dudosos.

En las próximas semanas se conocerá la magnitud de la situación con los resultados de final de año de las principales entidades de crédito de toda Europa. Las fuertes caídas en las valoraciones amenazan con causar incumplimientos de los convenios de préstamo, lo que desencadenaría en medidas de financiación de emergencia que van desde ventas forzadas hasta la inyección de efectivo.

El total de préstamos, bonos y otras deudas de alrededor de 1,9 billones de euros, casi el tamaño de la economía italiana, están garantizados contra propiedades comerciales y se extienden a propietarios en Europa y el Reino Unido, según la Autoridad Bancaria Europea, Bayes Business School y datos recopilados por Bloomberg.

Aproximadamente el 20%, o unos 390.000 millones de euros, vencerá este año, y la crisis que se avecina marca la primera prueba real de las regulaciones diseñadas después de la crisis financiera mundial de 2008 para contener los riesgos de los préstamos inmobiliarios. Esas reglas podrían terminar haciendo una corrección aún más pronunciada y abrupta.

Qué harán las entidades con sus préstamos en problemas

Las nuevas regulaciones presionarán a las entidades de crédito de toda Europa para que actúen de manera más agresiva con respecto a los préstamos incobrables. Los bancos y entidades están mejor protegidos que durante la última crisis inmobiliaria, hace más de una década, por lo que podrían estar menos inclinados a permitir que los problemas se agraven.

A raíz de la crisis financiera de 2008, la mayoría de los bancos se mostraron reacios a reclamar préstamos incobrables, ya que hacerlo habría provocado enormes pérdidas, una práctica denominada «extend and pretend», algo así como “extender y fingir”. Según las nuevas normas sobre préstamos improductivos, los prestamistas (bancos y entidades de crédito) deberán prever las pérdidas esperadas, en lugar de las acumuladas. Eso significa que tienen menos incentivos para quedarse quietos y esperar a que se recuperen los valores de los activos.

“Las valoraciones de fin de año realizadas en el primer trimestre serán clave”, destaco Ravi Stickney, socio gerente y director de inversiones en bienes raíces en Cheyne Capital, un administrador de fondos de inversión alternativa que recaudó 2.500 millones de libras para préstamos inmobiliarios el año pasado. “El gran interrogante está sobre lo que realmente van a hacer los bancos”.

Hasta ahora, las valoraciones no han disminuido lo suficiente como para que la deuda senior, los préstamos que generalmente tienen los bancos, estén en peligro, pero eso podría cambiar pronto. Las propiedades comerciales del Reino Unido valoradas por la consultora inmobiliaria CBRE cayeron un 13% el año pasado. El declive se aceleró en la segunda mitad del año, con una caída del 3% solo en diciembre. Los analistas de Goldman Sachs pronosticaron que la caída total podría superar el 20%.

Los bancos podrían actuar antes de que los precios caigan aún más y se arriesguen a pérdidas, obligando a los propietarios endeudados a difíciles alternativas. Los problemas se pueden volver más graves para quienes se enfrentan a vencimientos de deuda. Los bancos y entidades están reduciendo el valor de las propiedades que están dispuestas a financiar. Eso significa que una tasación más baja podría actuar como un doble golpe, aumentando la brecha de financiación.

“El apetito bancario es menor y se mantendrá bajo hasta que haya señales de que el mercado ha tocado fondo”, comenta Vincent Nobel, director de préstamos de Federated Hermes. “Las nuevas regulaciones incitan a los bancos a lidiar con los préstamos incobrables y una forma de resolver los problemas es convertirlo en el problema de otra persona”.

De Suecia al resto de Europa: los fondos y préstamos alternativos pueden ser la tabla de salvación

Suecia ha sido hasta ahora el epicentro de la crisis, y se prevé que los precios de las viviendas caigan un 20% desde máximos. Las empresas inmobiliarias cotizadas del país han perdido el 30% de su valor en los últimos 12 meses, y el Banco Central Sueco y la Autoridad de Supervisión Financiera (FSA) han advertido repetidamente sobre los riesgos derivados de la deuda inmobiliaria comercial.

La caída de los valores inmobiliarios podría desencadenar un «efecto dominó», ya que las demandas de más garantías podrían obligar a vender en pérdidas, según Anders Kvist, asesor principal del director de la FSA.

Si bien hay algunos focos de estabilidad como Italia y España, que se vieron más afectados después de la crisis financiera mundial, el Reino Unido se está desplomando y hay señales de que Alemania podría ser el próximo.

En el lado positivo, hay más opciones disponibles para los inversores inmobiliarios con problemas. Entidades como los fondos de crédito se han expandido durante la última década. Las aseguradoras y otros prestamistas alternativos tuvieron una mayor proporción de nuevos préstamos inmobiliarios en el Reino Unido que los principales bancos del país en la primera mitad del año pasado, según la encuesta de Bayes.

En los próximos 18 meses, los inversores invertirán una cantidad récord de dinero en los llamados fondos oportunistas que hacen apuestas inmobiliarias más arriesgadas, dijo la semana pasada el presidente ejecutivo de Cantor Fitzgerald, Howard Lutnick, en el Foro Económico Mundial en Davos. La tendencia ayudará a acelerar un repunte en los mercados de bienes raíces comerciales, destacó.

Estas nuevas herramientas podrían hacer que la crisis sea más breve que en el pasado, cuando los bancos se aferraron a los préstamos incobrables durante años. Louis Landeman, analista de crédito de Danske Bank en Estocolmo, espera que el reinicio sea relativamente ordenado y que los prestatarios tengan suficiente para tomar medidas en contra.