El mercado inmobiliario se desacelera: la vivienda usada puede bajar, pero la nueva seguirá subiendo

Autora: Cristina Montalvo Madrid

Fuente: niusdiarios.es

La falta de stock disponible de vivienda nueva seguirá impulsando los precios al alza durante los próximos meses. Los expertos no descartan ajustes en los precios de la vivienda usada por la caída de la demanda

Las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, que han provocado la subida más rápida del euríbor de la historia, se están traduciendo ya en un descenso de las operaciones inmobiliarias. Así lo considera, al menos, la Sociedad de Tasación, que en su último informe sobre el mercado residencial en España asegura haber detectado un deterioro de la actividad inmobiliaria en los últimos meses.

“El número de transacciones está cayendo y el de hipotecas también. Desde noviembre se ha notado un bajón considerable en la demanda de vivienda”, advierte Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la firma, que apunta también al cambio de ciclo en el mercado inmobiliario como causa de la desaceleración.

El aumento de los tipos que han de afrontar las hipotecas está llevando incluso, explica, a que se suspendan ventas que habían sido realizadas tiempo atrás sobre plano o sobre las que se habían entregado arras. “Puede que alguien que haya comprado hace dos años contando con unos tipos de interés al 0,8% vea ahora que no puede pagar las cuotas si estos se han incrementado hasta el 4%”.

Ese aumento del precio de financiación, con condiciones más duras que hace meses, junto a la pérdida de poder adquisitivo de los hogares por la inflación, dibuja un nuevo escenario del mercado inmobiliario que, todos los expertos coinciden, acabará llevando a un descenso de la demanda.

Pero el impacto de esta tendencia sobre los precios no será igual en todos los inmuebles. Desde Sociedad de Tasación apuestan porque los posibles ajustes se centrarán en las viviendas de segunda mano, mientras que la de nueva construcción seguirá subiendo.

“En un momento de caída de la demanda hay que ajustar precios. La duración de la caída dependerá de cuando dure esta situación, de cómo evolucione el empleo y de la capacidad de negociar de comprador y vendedor, pero lo que está claro es que el mercado ha cambiado”

Ajustes en la vivienda usada

A pesar de las circunstancias, de la incertidumbre económica y la subida del euríbor, el mercado inmobiliario disfrutó de un gran dinamismo el pasado año, que se tradujo en importantes aumentos de los precios. Según ST, la vivienda se encareció un 3% el pasado año, un cálculo que está muy por debajo de la estimación realizada por otras empresas del sector. Así, en Pisos.com cifran en el 5,6% el incremento registrado en 2022, y en Fotocasa lo elevan hasta el 7,5%.

“En contra de lo que podría esperarse, desde que el BCE comenzó a subir los tipos en verano, los precios empezaron a subir, cogieron carrerilla a partir de agosto y acabaron diciembre con la subida más importante vista en 17 años. Esto se explica porque aún hay una demanda, sobre todo de pequeños ahorradores, que han acelerado sus decisiones de compra y quieren acceder a condiciones de hipotecas que consideran todavía relativamente atractivas”, explica María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

Tras este efecto puntual provocado por las subidas de tipos, los expertos asumen que la inflación acabará moderando el consumo y provocando una relajación de la demanda en los próximos meses. “Podremos llegar a ver bajadas de precios, pero no serán muy importantes. No tiene sentido que los precios caigan mucho porque, de media, aún están un 30% por debajo de los máximos alcanzados en la época de la burbuja. Las rebajas serán pequeñas, hay tanto desequilibrio entre oferta y demanda que una desaceleración del mercado no será suficiente para ver bajadas importantes”.

Coincide en ese diagnóstico Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, que considera que tras el fuerte aumento de las ventas del pasado año (las primeras cifras apuntan a que se alcanzaron las 640.000 operaciones) el mercado tenderá a normalizarse en 2023.

“Este año podemos asistir a una reducción de las operaciones de entre el 10% y el 15%. Iremos a un escenario más moderado y sostenible; más normalizado, también en lo que respecta a los tipos de interés”, pronostica.

Con estas previsiones, estima que la subida de los precios se situara en niveles más contenidos que los del pasado año, con aumentos que estarán entre el 1% y el 2%, pero con mucha heterogeneidad dependiendo de zonas y tipos de viviendas. “ En algunos mercados se pueden ver caídas de precios, en zonas rurales, mercados secundarios, ciudades medianas… Pero en las grandes ciudades, con mercados más atractivos, difícilmente se van a ver rebajas, porque tampoco hay una oferta muy grande”.

La vivienda nueva seguirá subiendo

Lo que dan por seguro todos los expertos en el mercado inmobiliario es que los aspectos que presionan a la baja, primero la demanda y luego los precios de las viviendas de segunda mano, no tendrán el mismo efecto en las de nueva construcción.

“Podemos asegurar que van a continuar los aumentos de precios por los escasos niveles productivos de obra nueva. Llevamos 14 años infraproduciendo viviendas y este segmento puede encontrarse con una grave problemática de precios si la demanda continua tan fuerte”, avanza Matos, que explica que las características de este segmento (sostenibilidad, espacios abiertos, equipamientos de espacios comunes, luz abundante) coinciden con lo que requieren quienes buscan vivienda tras la pandemia.

Desde Sociedad de Tasación prevén también que los precios aumenten ya que el stock de obra nueva disponible en el mercado es insuficiente, dicen, para cubrir la demanda actual. Y como referencia señalan que el pasado año se concedieron 100.000 visados de obra nueva, frente a los casi 650.000 de 2007. Es decir, se está construyendo cinco veces menos que hace 15 años.

Junto a la falta de oferta, desde Pisos.com apuntan también como motivo para mantener la tendencia alcista de los precios al tipo de demandante de las viviendas de nueva construcción: inversores o compradores de fuerte poder adquisitivo en los que los condicionantes económicos actuales tienen menor impacto.