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Autor: Víctor Recacha @recachareports
El mercado inmobiliario suelta el acelerador. Ya lo ha hecho en Estados Unidos, donde ahora se compran un 20% menos de viviendas que hace un año, con una caída de precios que se prevé desigual entre territorios: afectará especialmente a los puntos más calientes como Nueva York o California. Este cambio de tendencia se ha percibido también a través de un enfriamiento inversor.
En Europa, el sector todavía disfruta del oasis vivido gracias a la financiación e hipotecas baratas, que han generado liquidez, y la inflación elevada, que incentiva la inmovilización de los ahorros. Pero la escalada de precios ha obligado al Banco Central Europeo (BCE) a cortar el grifo al crédito o, al menos, encarecerlo por primera vez en 11 años, con una subida de medio punto en el tipo de interés, que seguirá creciendo a «un ritmo constante» en los próximos meses, según avanzó ayer la autoridad monetaria.
Trabajadores de la construcción en las obras de un edificio residencial / EFE
«El ajuste será moderado, pero se va a producir», señala Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso. «No prevemos ninguna debacle ni que se pinche una burbuja que no existe, pero cuando hay problemas que afectan al consumo, el volumen de transacciones baja», explica en referencia a las turbulencias económicas. En 2023, vislumbra un descenso de la demanda de vivienda de alrededor de un 20% y un «ajuste de precios que que puede acelerarse a partir del primer trimestre».
Sus previsiones son parecidas a las de Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. «Si suben los tipos, puede haber menos transacciones», indica, lo que conlleva una rebaja de precios que será limitada en su magnitud y duración. «A no ser que la crisis sea muy fuerte, el incremento de tipos es poco probable que afecte de forma importante a los precios», estima. Ambos directivos coinciden en que el deshinchamiento de precios impactará principalmente en el mercado de segunda mano, ya que la falta de oferta de obra nueva salvaguardará su valor.
La plataforma Inviertis, especializada en inversión inmobiliaria, apunta que tras meses de crecimiento, «los precios se estabilizarán». Su consejera delegada, Rebeca Pérez, precisa que «es normal que hayan correcciones en el mercado de la vivienda porque venimos de una época de subida normal tras la pandemia». «Estamos en un entorno macroeconómico incierto y es pronto para determinar qué va a pasar. Si nada cambia aún veo bastante liquidez en el sector, sobre todo en el segmento inversor», subraya.
Bermúdez considera que entre los mercados que más sufrirán, están la Costa Brava y las segundas residencias de la costa Mediterránea, ya que «cuando se producen ajustes en el mercado ocurre con productos que no son de primera necesidad». Ello significa que el mercado de viviendas vacacionales «va a empezar a sufrir en número de operaciones». Otras fuentes del sector de la construcción puntualizan que los inmuebles de gama más alta mantendrán una demanda sólida –los más baratos dependen más de las hipotecas–. Admiten, eso sí, preocupación por «la posibilidad de que haya recesión», por lo que se preparan para unos meses peores tras un ciclo «excelente».
Las fuentes inmobiliarias consultadas descartan una hecatombe de la magnitud de la crisis inmobiliaria de 2008. La situación difiere y los precios no están tan hinchados como en la burbuja de hace 12 años. Desde entonces, los precios se han recuperado, pero no se han multiplicado con la rapidez que lo hicieron en ese momento.
La banca también ha emitido mensajes tranquilizadores en ese sentido. Bankinter ha destacado que no hay señales de sobrecalentamiento en la vivienda pese a la desaceleración de los precios, mientras que Ibercaja ha destacado la «buena salud» del mercado español con las firmas de hipotecas todavía en números elevados. Los precios inmobiliarios empiezan a enfriarse, pero su evolución todavía ofrece a los inversores más estabilidad que muchos productos financieros.