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Autora: Lorena Torío / Mónica G. Moreno
Fuente: El Economista
El alza de los precios, el encarecimiento de las hipotecas y la pérdida de poder adquisitivo de los ciudadanos está provocando que el acceso a la vivienda se estreche aún más. Los últimos datos recogidos en la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales sitúan el esfuerzo teórico anual para comprar una vivienda en el 30,9% a cierre del último trimestre de 2022, lo que supone cinco décimas más respecto a los tres meses anteriores.
El indicador se calcula teniendo en cuenta la renta disponible que una familia media utiliza para pagar la primera cuota de una hipoteca que cubra el 80% del valor de la casa. La tasadora considera que la accesibilidad es «razonable» cuando está por debajo del 35% y es «crítica» si sobrepasa el 45%.
La situación es especialmente complicada para las familias que compran casa en Barcelona, Madrid y Málaga, que destinan más del 40% de su renta disponible a pagar la hipoteca. En concreto, en la Ciudad Condal el esfuerzo teórico anual llegó al 45,5%, en la capital española al 43,5% y en Málaga se situó en el 40,7%. La cuarta posición la ocupó Sevilla (36,6%), sobrepasando también el umbral de lo razonable. En todas las localidades mencionadas el indicador escaló posiciones respecto al año anterior, y en todas se intensificó frente a sus respectivas provincias mostrando un claro tensionamiento.
«La problemática más acuciante se focaliza en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona, y en la localidad costera de Málaga. Se trata de polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. El peso creciente del turismo urbano, el turismo de costa y la segunda residencia atrae demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales», señala el texto.
En cuanto los precios de la vivienda, el metro cuadrado alcanzó en Madrid los 3.583 euros de media a cierre de 2022, lo que la convierte en la ciudad con los precios de compraventa más cerca de los máximos alcanzados en plena la burbuja inmobiliaria. En concreto, está tan solo al -11,2 % de las cifras alcanzadas en 2007. A corta distancia también se encuentran Málaga (-14,8%) y Barcelona (-17,2%), con 2.065 y 3.591 euros/m2, respectivamente.
«La capital con mayor impulso de crecimiento de precios de compraventa en los dos últimos años ha sido Madrid, mientras que la que ha presentado un impulso más contenido ha sido Barcelona. En cuanto a Málaga, Sevilla, Zaragoza y Valencia, el incremento de los precios medios se ha producido de forma ininterrumpida», explica Andrea de la Hoz, Servicio de Estudios Tinsa.
En el análisis por distritos, el informe de Tinsa confirma que muchas zonas de las grandes ciudades superan la media local. El esfuerzo de compra más alto del país es el del distrito barcelonés de Ciudad Vela (62,6%), donde el metro cuadrado se paga a razón de 3.733 euros. Además, es destacable el hecho de que todos los distritos de la Ciudad Condal -salvo Sarriá-San Gervasi- sobrepasaron el umbral recomendado para comprar casa a cierre de año. En el caso de Sant Martí, Gracia, L’Eixample, Sants Montjuïc, Les Corts y San Andreu se situaron por encima del 45%.
La fotografía es similar en la capital española y en Málaga. Los distritos madrileños del Centro y Arganzuela y el de Teatinos-Universidad en la ciudad andaluza traspasaron el 50%. Con cifras en el entorno del 45% están los vecinos madrileños de Tetuán (47,5%), Chamberí (46,3%) y Retiro (45,6%).
Aunque con más alivio que en las ciudades anteriores, la accesibilidad de un hogar medio para adquirir una primera vivienda en Sevilla también supera el 35%. A cierre del cuarto trimestre de 2022, el precio de la vivienda nueva y usada en la capital hispalense alcanzó los 2.029 euros/m2. Los sevillanos destinan de media un 36,6% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de la hipoteca -1,2 puntos porcentuales por encima que en el tercer trimestre de 2022-.
Ampliando la fotografía hacia los distritos, en tres de ellos se supera el esfuerzo teórico anual medio de la ciudad. De hecho, en dos se cruza la situación «crítica». Se trata de Triana y Casco Antiguo, donde el porcentaje de renta disponible que un hogar medio debe destinar es del 43,6% y del 42,3%, respectivamente, mientras que en Nervión alcanza el 36,9%. Por su parte, Cerro-Amate (28%) y Este-Alcosa-Torreblanca (31,1%) son las zonas con un porcentaje de esfuerzo teórico anual más bajo.
Hay dos grandes mercados que están dentro de la accesibilidad razonable: Valencia y Zaragoza. «Los precios de vivienda en niveles inferiores, más alineados con las rentas disponibles de los hogares, es lo que permite situarse en unas tasas de esfuerzo más sostenibles y alejadas de posibles tensionamientos en la capacidad económica de las familias», indica la consultora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En la ciudad del Turia el esfuerzo -relación entre el coste de la vivienda y la renta disponible de los hogares- es del 31,4%, mientras que en el tercer trimestre del ejercicio anterior era del 30,6%. Por encima de este nivel tan solo se encuentran los distritos valencianos de Quatre Carreres (33,6%), Campanar (33%), Poblats Marítims (31,8%) y Ciutat Vella (31,7%), aunque ninguno de ellos muestra problemas de accesibilidad, según las cifras de Tinsa. La zona más cara de Valencia es Ciutat Vella, donde para adquirir una vivienda hay que desembolsar un precio medio de 2.616 euros/m2, tras experimentar un repunte interanual del 4,3%.
Por su parte, con datos de la tasadora, la capital que más ha visto crecer los precios de la vivienda nueva y usada es Zaragoza. En los últimos doce meses, las casas se han encarecido un 10,9% en la ciudad, hasta alcanzar los 1.655 euros/m2. Entre los grandes mercados inmobiliarios del país, Zaragoza cuenta con el esfuerzo teórico anual más bajo para las familias, un 29,2%. No obstante, este porcentaje se ha incrementado 1,5 puntos porcentuales frente al registrado en el tercer trimestre del año pasado, 27,7%.
La situación de los distritos es pareja a la media de la ciudad. Tan solo en dos distritos -La Almozara (30%) y Margen Izquierda (29,5%)- el esfuerzo teórico es superior, sin rebasar aun así la línea roja. Por otro lado, los distritos con un acceso a la vivienda menos tensionado son Barrios rurales oeste (18,7%), Barrios rurales norte (22,6%) y Oliver-Valdefierro (23,6%).
La mayoría de provincias del territorio nacional registra un nivel de esfuerzo moderado, es decir, inferior al 35%. Tan solo tres provincias registran tasas con un porcentajes superiores. A la cabeza está Islas Baleares, donde es necesario que los hogares destinen el 53% de la renta disponible al pago del primer año de hipoteca. En dicha provincia, el precio de la vivienda ha escalado hasta cerrar el año pasado en 2.682 euros/m2.
Los ascensos protagonizados en los últimos años hacen que Baleares sea la provincia que más cerca está de alcanzar los máximos de la burbuja inmobiliaria. Tan solo un 1,9% separa el precio actual de los 2.734 euros/m2 alcanzados en el tercer trimestre de 2008.
Le siguen Málaga y Madrid con esfuerzos teóricos anuales del 42,1% y del 37,8%, respectivamente. Se trata de «provincias con elevado dinamismo de demanda y tensiones de espacio y precio residencial más intensas», señala el informe de Tinsa. Les siguen Barcelona (34,9%), Cádiz (32,6%) y Navarra (32,4). Al otro lado de la balanza, las provincias con un acceso a la vivienda menos tensionado y un menor dinamismo de mercado se localizan en Lleida (17,4%), Teruel (19,2%) y Ciudad Real (19,8%).