El BCE no consigue enfriar el mercado inmobiliario español pese a disparar los costes de las hipotecas

2022 va a superar los récords y será el mejor año hipotecario desde 2010. Todo ello, pese al mayor ritmo de subidas de tipos de la historia del euro. El mercado inmobiliario sigue su tendencia al alza, pero hay más presión

Autora: Carlota G. Velloso

Fuente: El Economista

Aunque el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés a una velocidad nunca vista antes en la historia del euro, el organismo no ha logrado enfriar el mercado inmobiliario en España. Pese a un ajuste en los costes de financiación de 250 puntos básicos en los últimos meses, el interés por comprar vivienda está en niveles máximos de demanda, según un análisis de Fotocasa.

El ciclo de restricción monetaria sí ha provocado cambios en las tendencias del mercado de préstamos para vivienda. Sin embargo, ello no ha modificado el apetito por el ladrillo. Este 2022 va a superar las cifras récord del ejercicio anterior y se encamina a cerrar como el mejor año hipotecario desde 2010. «Los ciudadanos se encuentran en pleno contacto con las entidades financieras para solicitar financiación que les permita adquirir una vivienda», explica el mismo estudio sobre el impacto del ajuste monetario en la vivienda. «A pesar de la subida de tipos que ha marcado el segundo semestre, el cierre de 2022 significará un gran hito del mercado hipotecario», añaden.

Además, el tono duro del BCE tampoco ha frenado a los bancos, que mantienen el ritmo en concesión de hipotecas, según Idealista. Las entidades financieras no se han inmutado, ni siquiera en un momento en el que aumenta el riesgo de impago ante el ‘subidón’ del euríbor. Aunque se sigue dando crédito, la forma de hacerlo sí ha cambiado. Algunos acreedores han trasladado íntegramente la subida de tipos a los precios y otros prefieren hacer ofertas por debajo de los niveles esperados, explica el portal inmobiliario. «Ahora más que nunca, conseguir ofertas personalizadas entre diferentes bancos y comparar condiciones cobra más valor que nunca», destaca.

El ímpetu comprador ha provocado que el precio de la vivienda de segunda mano se haya anotado su mayor subida en tres años. En noviembre, el encarecimiento ha sido del 7,1% interanual. Y en algunas zonas de España, como Badajoz o Alicante, ese incremento ha llegado a superar el 16%. «Hay una parte muy importante de compradores que se han apresurado a cerrar los acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento mayor», explican desde Fotocasa.

Pero por mucho que los compradores se hayan puesto las pilas, las subidas de las hipotecas ya se han producido y los tipos que se ofrecen respecto a hace unos meses, tanto variables como fijos, son notablemente más elevados. Cabe recordar que el euríbor a 12 meses era negativo en marzo, hace apenas siete meses y medio, mientras que en noviembre cerró en el 2,829%, máximos desde diciembre de 2009. La referencia ya mira al 3% para terminar el año.

Los bancos dejan de ofrecer tipo fijo

Eso ha provocado que los bancos quieran beneficiarse del momento actual y que hayan dejado de ofrecer hipotecas a tipo fijo, explica la misma fuente. Las entidades financieras han retirado este tipo de ofertas o bien proponen contratos disuasorios con una tasa de interés fija en torno al 4%. Justo lo contrario a lo que demandan las familias en este momento. En abril se registró una de las cifras más altas de la serie histórica, al finalizar con un 75% de los préstamos concedidos con el tipo blindado. Sin embargo, la retirada de esos contratos ha provocado que ese porcentaje cayera al 66% en septiembre. No por falta de demanda, sino por una menor oferta de préstamos fijos.

De hecho, esa tendencia a virar a ‘lo seguro’ se está viendo en las novaciones. Las peticiones de cambio de hipoteca se han multiplicado por cinco, según Idealista, una tendencia que creen que continuará durante el primer semestre del año que viene. Fotocasa está de acuerdo en ese pronóstico y destaca que el cambio de condiciones de préstamos variables a fijos refleja «la preocupación de los ciudadanos por la subida tan acelerada del euríbor».

La escalada de ese indicador pesa en los bolsillos de las familias. Si este mes se confirma un euríbor a 12 meses en el 3%, para una hipoteca de 150.000 euros con un interés de euríbor más 1%, la cuota mensual se incrementa en 267 euros respecto al último mes de 2021 y, la anual, 3.204 euros adicionales, según el citado análisis. En caso de que el préstamo sea de 350.000 euros, ese hogar pagará 624 euros más cada mes en comparación con diciembre de 2021 y casi 7.500 euros más al año. Dependerá de las condiciones de cada caso, pero se estima que los ascensos en las cuotas mensuales para hipotecas variables firmen el 41% en diciembre.

Familias con mayor riesgo y aumento de la presión

Pero hay quienes todavía pueden sufrir más y ver ese aumento en el 59%. Son quienes han contratado hipotecas variables en los últimos seis años en un contexto de expansión monetaria y tipos de interés negativo. Esas familias representan el 16% de los créditos del mercado. «Son quienes realmente se encontrarían en riesgo ya que el encarecimiento de su cuota podría suponer más de un 59%», indica Fotocasa. Son los que menos principal han amortizado, ya que los años iniciales, sobre todo, se pagan más intereses debido al sistema de amortización francés.

Aunque el cambio de ciclo en la financiación hipotecaria no haya, de momento, reducido la demanda de vivienda, esto podría cambiar en los próximos meses. Ayer jueves, el BCE anunció que llevaría los tipos de interés «más lejos» que lo previamente pronosticado. Ello se debe a que la inflación también va a ser más alta de lo que la entidad de Christine Lagarde creyó inicialmente. Además, el organismo asume que la economía de la zona euro ya está en contracción y que se confirmará la recesión técnica en el primer trimestre de 2023. 

De hecho, ya hay algunos indicios de esa presión y el 24% de los compradores han tenido que paralizar el proceso de adquisición de vivienda, según los mismos datos. Las condiciones hipotecarias son menos atractivas. El nivel actual de los tipos de interés va a lastrar el ahorro de las familias y mermará el consumo de los hogares. Ya que se destinará una mayor parte de la nómina o del ahorro al pago de las cuotas, quedará menos efectivo para otras compras.

Aunque el BCE ha restringido la oferta monetaria hasta la recesión, el margen de subidas de tipos es limitado. Si estos se sitúan por encima del 4,5% (desde el 2-2,5% actual), la capacidad de pago se vería comprometida, ya que, en ese nivel, la suspensión de pagos por parte de las familias aumentaría considerablemente.