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Autora: Mario Becedas y Vicente Nieves
Fuente: El Economista
El mercado inmobiliario en EEUU está cada vez más cerca de sufrir un aterrizaje forzoso. Aunque los expertos descartan un crash como el de 2007-2008, algunos indicadores adelantados del mercado prevén un ‘topetazo’ relevante en el precio de la vivienda y en la actividad inmobiliaria en general, lo que su vez podría agudizar la previsible recesión a la que se enfrentará en EEUU en los próximos trimestres. El índice de ventas de viviendas pendientes (PHSI, por sus siglas en inglés) se hundió un 4,6% en octubre, con una caída interanual de las transacciones pendientes que roza el 37%, el mayor descenso en toda la historia de este índice.
Este indicador es seguido muy de cerca por inversores y economistas porque suele anticipar los movimientos del mercado inmobiliario en lo que se refiere a precios y a la propia actividad del sector. Desde la propia Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), la institución que publica este indicador, explican que el índice de ventas de viviendas pendientes es un indicador adelantado para el sector de la vivienda, basado en las ventas pendientes de inmuebles existentes.
Una venta aparece como pendiente cuando se ha firmado el contrato, pero la transacción no se ha cerrado. La venta suele finalizarse en uno o dos meses desde la firma. Cuando este indicador cae con fuerza es porque la actividad de compra-venta está comenzando a ralentizarse por algún motivo.
Desde la agencia Fitch señalan en un informe sobre el inmobiliario publicado esta semana que «la demanda en EEUU continuará disminuyendo de cara a 2023, erosionando aún más los precios de las viviendas. Los costes hipotecarios materialmente más altos (el pago promedio aumentó más del 50% desde 2021) afectarán a los compradores primerizos y a aquellos que buscan mejorar su propiedad». «Los inversores inmobiliarios han comenzado a dar un paso atrás y permanecerán al margen hasta 2023», sostienen.
El alud de datos que cada mes se publican del inmobiliario estadounidense refleja la misma tendencia, aunque dentro de la vasta amalgama de indicadores negativos cabe destacar la lectura de ventas de segunda mano de octubre, conocida a mediados de noviembre. Se trata de otra estadística de la NAR clave para estudiar el mercado, ya que las ventas de viviendas existentes -dato que se registra cuando se cierra un contrato- representan alrededor del 90% de las viviendas estadounidenses.
En octubre, estas ventas de viviendas de segunda mano cayeron por noveno mes consecutivo en octubre. Los cierres de contratos disminuyeron un 5,9% hasta un ritmo anualizado de 4,43 millones en dicho mes, el más lento desde mayo de 2020. Las ventas de viviendas unifamiliares cayeron un 6,4% respecto al mes anterior, hasta el nivel más bajo desde mayo de 2020. En el cómputo interanual, el porcentaje ya mete miedo: en el caso de todas las viviendas de segunda mano se registró un descenso del 28,4%, en el de las unifamiliares el descenso fue del 28,2%.
Esto encaja con el modelo elaborado por los analistas de Apollo IM, que calculan una caída cercana al 24% en las ventas de viviendas unifamiliares de segunda mano en los meses transcurridos desde que la Reserva Federal comenzó a subir los tipos de nuevo esta primavera. Es la caída más agresiva y en menor tiempo de las ventas desde la primera subida de tipos de un ciclo de alzas de la Fed según los registros históricos recogidos por los investigadores de la gestora, que en este caso van hasta los años 70.
Las ventas de viviendas han caído todos los meses desde febrero, lo que supone la cadena más larga de descensos en datos que se remontan a 1999 en el caso de la NAR. Los esfuerzos de la Fed por combatir la inflación a través de los tipos de interés han impulsado una rápida subida de los costes de los préstamos, aplastando la demanda y poniendo la propiedad de la vivienda fuera del alcance de muchas familias.
«Más compradores potenciales de vivienda se vieron excluidos de la posibilidad de obtener una hipoteca en octubre a medida que subían los tipos hipotecarios», declaró en un comunicado Lawrence Yun, economista jefe de la NAR al conocerse el dato. «Los tipos hipotecarios han bajado desde que tocaron techo a mediados de noviembre, por lo que las ventas de viviendas podrían estar cerca de tocar fondo en el actual ciclo inmobiliario». Los tipos hipotecarios han retrocedido recientemente por debajo del 7%, pero aun así siguen siendo extremadamente elevados y los analistas no tienen buenos augurios. Cabe recordar que a comienzos de 2022, estos tipos (se suele usar como referencia el tipo fijo a 30 años) rondaban el 3%.
«Las ventas de viviendas existentes cayeron un 5,9% intermensual hasta los 4,43 millones anualizados en octubre, lo que supone un descenso del 32% desde el máximo alcanzado a principios de año. El descenso de las ventas refleja un mayor deterioro de las condiciones de compra, ya que la subida de los tipos hipotecarios ha llevado la asequibilidad a su peor nivel desde 1985», sintetizaba Sam Hall, de Capital Economics, tras conocer las cifras de octubre.
«Prevemos que las ventas de viviendas sigan bajo presión durante la mayor parte de 2023, lastradas por la erosión de la asequibilidad, la recesión y una oferta aún escasa», pronosticaba Nancy Vanden Houten, estratega jefe para EEUU de Oxford Economics tras conocerse el dato de viviendas de segunda mano. «Esperamos que el crecimiento anual de los precios de la vivienda pase a ser negativo en 2023, tocando fondo en el -5% interanual en el segundo trimestre», añadía.
Desde la agencia de rating Fitch prevén también una caída nominal del precio de la vivienda del 5% en EEUU. Esto quiere decir que el precio se reducirá un 5% independientemente de cuál sea la fuerza de la inflación, lo que en términos reales supondrá un descenso todavía superior en los precios de los inmuebles. «Con un Congreso de EEUU dividido, cualquier intervención para mejorar la asequibilidad de la vivienda tendría que provenir de los bancos, ya que es poco probable que el apoyo del gobierno se materialice de manera significativa. Se espera que las regiones que experimentaron las mayores ganancias en los precios de las viviendas desde la pandemia sufran caídas más severas que el promedio nacional», sostienen estos expertos.
Andreas Steno Larsen, antiguo estratega jefe de Nordea, cree que «atendiendo a sus modelos, parece probable una disminución del 15-20% en el índice de precios residenciales que maneja el Banco Internacional de Pagos (BiS por sus siglas en inglés)». El BiS tiene una serie histórica de los precios de la vivienda de las más largas y completas que existen, basadas en datos de bancos centrales, instituciones privadas e institutos de estadística nacionales. Según esta base de datos, el precio de la vivienda interanual en términos reales (descontando la inflación) ya bajó en el segundo trimestre de 2022 en países como Suecia, Finlandia, Dinamarca o España, pero aún se mantenía en positivo en EEUU.
Para Hall, de Capital Economics, la subida de los tipos hipotecarios hasta el 7% en octubre significa que las ventas tienen aún más recorrido a la baja: «La subida de los tipos de interés provocó otro descenso de las solicitudes de hipotecas para la compra de vivienda en octubre, que suelen ir un mes por delante de las ventas de viviendas existentes. Basándonos en esto, esperamos que las ventas de viviendas existentes caigan hasta unos 4,2 millones anualizados a finales de 2022».
Sam Hall (Capital Economics): «Los precios de la vivienda tendrán que seguir bajando durante el próximo año para que la compra de una casa sea una opción realista para la mayoría de los hogares»
«De cara al futuro, la restricción de la asequibilidad seguirá pesando sobre las ventas el próximo año y los compradores también se enfrentarán a otras limitaciones. Dada nuestra previsión de una caída sostenida de los precios de la vivienda, esperamos que los bancos mantengan unas condiciones crediticias restrictivas, lo que dejará fuera del mercado a muchos compradores. Y con la economía abocada a una leve recesión, los compradores se mostrarán cautos a la hora de adquirir una vivienda», agregaba Hall, haciendo énfasis en que «2023 será el año más débil para las ventas de viviendas de segunda mano desde 2011».
Unos días más tarde se conoció la lectura de septiembre del muy observado índice Case-Shiller del precio de la vivienda. Aunque con evidente retraso, los números apuntalaron la evidencia. Tras el ajuste estacional, el índice Case-Shiller genérico registró una caída de los precios del 0,8% intermensual en septiembre. En términos anuales, esto significa que el crecimiento cayó al 10,6%, desde el 13,0% de agosto. Y esto teniendo en cuenta que el Case-Shiller es una media de los datos de los tres últimos meses, por lo que esta publicación no refleja todo el impacto de la subida de los tipos hipotecarios por encima del 7%.
«Los precios de la vivienda tendrán que seguir bajando durante el próximo año para que la compra de una casa sea una opción realista para la mayoría de los hogares. Teniendo esto en cuenta, es probable que los bancos restrinjan la disponibilidad de productos con una relación préstamo-valor más elevada para reducir el riesgo de patrimonio negativo. Esto ejercerá una mayor presión a la baja sobre el poder adquisitivo y los precios», diagnosticaba Hall en otro análisis más reciente. El experto espera que la tasa anual de crecimiento del precio de la vivienda se vuelva negativa a principios de 2023 y que los precios caigan un 8% desde el máximo hasta el mínimo.
La caída del inmobiliario puede hacer mella la economía americana. La inversión residencial se lastrará el PIB de EEUU, mientras que la caída del precio de la vivienda impactará en las decisiones de gasto de los hogares a través del efecto riqueza. La caída de la vivienda, principal activo de los hogares suele desencadenar una reducción de consumo de las familias, que tienden a ahorrar para ‘compensar’ el descenso del valor de su activo. Como recuerda Steno Larsen tirando de datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de EEUU (NAHB por sus siglas en inglés), la vivienda representa entre el 15 y el 18% del PIB del país, siendo todavía por tanto «el principal motor de la economía estadounidense».
Desde Allianz esperan que caiga un -6,3% este año y otro -6,4% el próximo año, pero eso reduciría solo 0,2 pp (puntos porcentuales) el crecimiento del PIB anual. Sin embargo, los servicios inmobiliarios tienen un efecto mucho más potente. Una reducción de esta actividad y la caída de los precios puede reducir de forma notable el valor añadido que genera este sector en la economía. Según los cálculos de Allianz, la corrección del mercado de la vivienda podría reducir hasta 1,7 puntos porcentuales el PIB a principios de 2024, lo que aumenta los riesgos de una recesión más duradera.
«La debilidad de las perspectivas económicas también apunta a nuevas caídas del precio de la vivienda. A medida que el aumento de los tipos de interés ralentice la actividad económica y reduzca el empleo, los hogares se mostrarán reacios a desprenderse de sus ahorros y realizar una compra importante como la de una vivienda. Las expectativas negativas sobre el precio de la vivienda también persuadirán a muchos de retrasar la compra», incide Hall, de Capital Economics.
Precisamente un indicador de la citada NAHB, ha servido hace poco para constatar el incierto futuro a medio plazo de la economía norteamericana. Su Índice del Mercado de la Vivienda (HMI por sus siglas en inglés) ha presentado una última lectura, publicada a mediados de noviembre, de 33 puntos (menos de 50 es entrar territorio contractivo). La preocupación de los expertos con esta escasa confianza entre los constructores nace de la probada correlación entre un acusado descenso del índice y el aumento del desempleo que se da, aproximadamente, a los 9-12 meses.
Las previsiones de los analistas de un paro que se fuera a la horquilla del 6-8% desde el 3,7% actual en ese plazo ha avivado los tambores de recesión para la primavera de 2023. Aplicando la llamada Regla de Sahm, uno de estos estrategas, Alfonso Peccatiello, estratega de The Macro Compass y ex de ING, situaba el inicio de la recesión para el segundo trimestre del año próximo, apuntando más concretamente a mayo.