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Autora: yaencontre
Fuente: Idealista
Los expertos vaticinan que los precios de las viviendas en este inicio de año pueden bajar tras haber tocado techo en 2022. Si estás pensando en comprar una casa en estos meses, debes saber cómo negociar su precio de compra. ¿Qué tener en cuenta en este año?
Todos sabemos que hay determinados factores para realizar una rebaja o bien poder negociar el precio de una vivienda. Es el caso de los metros cuadrados, el estado de la casa, la antigüedad del edificio y los precios de viviendas similares que estén actualmente en venta o hayan sido vendidas recientemente. “Y este año, además, puede jugar un papel importante en la negociación el argumento sobre un nuevo ciclo”, según comenta Ana Villanueva, CEO Iberia de Tiko.
A estos se añade un cuarto, “que es el factor humano, ya que el comprador deberá evitar ser impulsivo durante este proceso y realista en caso de realizar una contraoferta, exponiendo objetivamente las razones de la necesidad de un ajuste de precio”, destaca Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia.
Por su parte, Francisco Sierra, director general de Casavo para España y Portugal, destaca que este año el sector inmobiliario asentará los cambios de paradigma, tanto sociales como económicos, que se han venido dando los últimos meses. “Dada la subida moderada de los tipos de interés, el número de transacciones descenderá y esto estará acompañado por una reducción en el “stock” de viviendas que afectará a ocho de cada diez capitales españolas. Madrid y Barcelona se verán especialmente afectadas por ser las ubicaciones con un mercado más fragmentado y con mayor demanda”.
Todo esto va a provocar un cambio de tendencia en todo el mercado inmobiliario español. Teniendo en cuenta el contexto inflacionista y el comportamiento más cauto de los bancos a la hora de ofrecer créditos, en 2023 no habrá tantos consumidores intentando adquirir un inmueble. De ahí que el experto crea que se va a dar un equilibrio y situación de igualdad entre el comprador y el vendedor a la hora de negociar las condiciones de una compraventa y esto permitirá llegar a acuerdos razonables tanto en tiempo como en forma.
“Anteriormente estaba dándose una situación de gran demanda y poca oferta de bienes inmobiliarios, por lo que las transacciones eran excesivas. La situación que se dará provocará la regulación del sector inmobiliario, garantizando su sostenibilidad en el tiempo con acceso razonable a hipotecas y más realista”.
Por lo que, desde Casavo, consideran que es importante hablar de una “normalización” paulatina y natural del mercado. “Ante un número de transacciones desorbitado y condiciones hipotecarias inauditas, nos encontramos con que estos cambios sustanciales que acompañarán al 2023 serán la clave para alcanzar la sostenibilidad, evitando la crisis económica”.
Muchos propietarios están dispuestos a realizar una rebaja. Por lo que negociar el precio a la hora de comprar una vivienda se convierte en algo realmente indispensable. “Aunque la negociación juega un papel relevante, realmente el precio de cierre va a venir dado por la demanda de la vivienda en particular. Es decir, si la vivienda tiene varios compradores interesados al precio al que se está comercializando, el vendedor es el que tendrá “la sartén por el mango” y dudo que el comprador tenga mucho margen de negociación. Si, por el contrario, sólo hay un comprador interesado en adquirir la vivienda a ese precio, dicho comprador sí podrá influir más en el precio final”, apunta la responsable de Iberia de Tiko.
Apunta que en el caso de que el vendedor esté abierto a negociar, hay que justificar por qué el precio es más alto de su valor de mercado. Para ello, lo ideal es presentar precios de cierre, ya que los precios de publicación de viviendas similares suelen estar por encima de su valor real. Según la experta, el problema es que los particulares tienen dificultades para conocer estos precios de cierre, ya que no son públicos. Por ello, en ocasiones puede ser útil solicitar una tasación profesional para ayudar a justificar el precio a negociar.
“En cualquier caso, es importante usar mucha mano izquierda a la hora de negociar; recuerda que la vivienda probablemente sea el mayor bien de los propietarios, además de tener un gran valor emocional”.
En Solvia especifican que, una vez se inicie el proceso, será clave generar un diálogo de negociación basado en la empatía, la objetividad y el respeto. “También es preciso tener presentes en todo momento los tiempos para cerrar un precio antes de que otro interesado se adelante”.
En primer lugar, a la hora de adquirir un inmueble, Casavo pone de manifiesto que el comprador debe definir de manera precisa sus necesidades y presupuesto. De esta manera, ajustaremos mucho más los criterios de búsqueda y detectaremos inmuebles susceptibles a ser adquiridos.
“Se deberá tener en cuenta la necesidad o no de un crédito adicional para la reforma del inmueble, así como el 10 % de gastos adicionales derivados del propio proceso de compraventa, entre otros gastos”.
Como ya hemos apuntado, el vendedor ha de ajustarse al precio de mercado para agilizar la compraventa del bien que está dispuesto a vender con una tasación precisa. Según apuntan en Casavo, el descuento medio sobre el precio final de un inmueble situado en Madrid y Barcelona, tras la negociación, se sitúa en un 9%.
¿La negociación va a ser distinta en 2023?
Los expertos tienen claro que los precios pueden ser usados como argumento de negociación del precio a la baja por parte del comprador.
Ana Villanueva no espera cambios drásticos en el precio de la vivienda, al menos en las ciudades principales donde opera Tiko, ya que, “aunque las hipotecas sean más caras, sigue habiendo mucha demanda y un stock muy limitado”. Sin embargo, la incertidumbre sobre cómo va a evolucionar el precio y la demanda puede ser usada por los compradores como argumento para ajustar el precio a la baja.
El responsable de Casavo refleja que el ladrillo sigue siendo un “valor seguro” frente a la inflación. “A pesar de que el número de transacciones disminuirá, los síntomas de activación y recuperación del sector se mantendrán”.
Hasta el momento, las entidades bancarias ofrecían préstamos hipotecarios a un coste muy bajo. Francisco Sierra comenta que esto ha dado lugar a una situación “anormal” del mercado inmobiliario. “El equilibrio entre la oferta y la demanda, junto con el incremento de los tipos de interés, hará que el mercado inmobiliario español se estabilice durante 2023. El actual mercado en el que el vendedor tenía el “poder” se metamorfoseó hacia un mercado de compradores, incrementando el poder de negociación de los potenciales compradores y mejorando las opciones de compra y la accesibilidad de la vivienda”.
Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia, opina que lo que más pueda influir es el encarecimiento de las condiciones de financiación o que habrá una moderación demanda – y que, por ello, la “competencia” con otros compradores será menor-, “pero tampoco creemos que tenga un gran impacto… Prevemos que 2023 finalice en torno a las 580.000 operaciones, cifras que, aunque menores a las de 2022, seguirán siendo superiores a las alcanzadas en los años anteriores a la pandemia, por lo que el mercado seguirá siendo dinámico y la demanda muy activa”.