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Fuente: El Economista
El febril comportamiento del mercado inmobiliario está llegando a su fin. Tras años de fuerte crecimiento del precio de la vivienda, el mercado podría entrar ahora en una nueva fase de enfriamiento y moderación. Sin embargo, el alquiler podría quedar fuera de esta tendencia ante la extrema escasez de inmuebles para alquiler.
Desde Idealista explican en una nota «el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la crisis energética, el encarecimiento de las materias primas y una inflación desbocada han marcado lo que sin duda parece un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario. Aunque los datos de cierre del año son muy positivos, ya se empiezan a apreciar ciertas inercias de relajación en las tendencias que pronostican un 2023 más moderado».
La agenda del mercado de compraventa en 2023 estará fijada en la financiación y será el centro del debate sectorial, mediático y posiblemente político. La subida de tipos del BCE, que encadena 3 fuertes subidas consecutivas, el rápido encarecimiento que ha sufrido el euribor, el coste de financiación de los bancos a largo plazo en los últimos meses y su impacto entre los nuevos y antiguos hipotecados tendrá una influencia decisiva en el comportamiento del sector durante el próximo año.
«Para 2023 estimamos una caída del volumen de transacciones hipotecarias para compra de vivienda respecto a este año, aunque seguramente sigamos viendo un fuerte dinamismo en el cambio de hipotecas variables a fijas (vía subrogación o cancelación y apertura de un nuevo préstamo), lo cual amortiguará el impacto. Y aunque las condiciones de las hipotecas fijas se han encarecido mucho, han irrumpido con fuerza las hipotecas mixtas, con condiciones más ventajosas y que están ganando terreno y creemos seguirán siendo una de las mejores alternativas para los consumidores durante el año que viene», sentencian los expertos del portal inmobiliario.
Donde el cambio será más notable es en el número de compraventas de viviendas que se cerrarán en 2023, donde posiblemente se podría ver una reducción del número de operaciones a nivel nacional y un estancamiento en los mercados más dinámicos. No obstante, hay que recordar que este 2022 ha sido el mejor año en lo que a compraventas se refiere desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y acabará con más de 600.000 viviendas vendidas. Es posible que en 2023 el sector comience a volver al entorno de las 500.000 viviendas vendidas en un año.
La oferta disponible de viviendas en venta en el mercado se estabilizará, tras caer un 7% en el último año. Los tiempos de comercialización muy posiblemente se alargarán y los compradores volverán a tener opciones entre las que elegir. No será un proceso homogéneo y las zonas con menos demanda lo notarán antes y con más fuerza.
Los precios han crecido con fuerza en 2022. Aunque en los últimos meses se ha notado cierto enfriamiento en los grandes mercados, acabarán en positivo en casi todos. Parece poco probable que asistamos a caídas de precio generalizadas en los grandes mercados durante los próximos meses, probablemente los precios se enfriarán y tomarán una senda estable.
Aunque las medidas que se toman desde el gobierno parecen ir encaminadas casi de forma exclusiva a contener el precio de las rentas, el factor que marcará la evolución del mercado del alquiler durante 2023 será sin duda la falta de oferta disponible. «El stock de vivienda en alquiler no ha dejado de disminuir desde el fin de la pandemia. En el último año la oferta se ha reducido un 25% en España, con porcentajes superiores en los mercados más dinámicos. Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta de vivienda se va drenando sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos», sentencia la nota de Idealista.
Desde el portal inmobiliario apuntan a varios factores que pueden agudizar esta tendencia que complica el alquiler: «Los motivos a esta falta de reposición los encontramos principalmente en la inseguridad. Por un lado, la dificultad para recuperar la vivienda de forma rápida en caso de impago u ocupación. Por otro lado, la inseguridad jurídica que provocan todas las medidas que se toman o se anuncian desde los gobiernos autonómicos y el gobierno central que, lejos de favorecer la aparición de nuevo producto en el mercado, contribuyen a su desaparición: muchos propietarios, una vez terminados los contratos de arrendamiento, deciden sacar sus viviendas del mercado y ponerlas en venta», aseguran.
Además, el problema podría mantenerse vivo por un tiempo, lo que seguirá obstaculizando cualquier ajuste en el alquiler de la vivienda: «Nada hace pensar que esta tendencia en la disminución de oferta de viviendas disponibles vaya a revertirse en los próximos meses, aunque un pronóstico optimista podría hablar de un freno a la sangría actual. La actual incertidumbre económica que atravesamos podría retrasar de alguna manera la toma de decisiones por parte de los potenciales inquilinos, lo que prolongaría la permanencia de las viviendas en el mercado», sostienen.
El paulatino estrechamiento de la oferta ha provocado tensiones en los precios en los principales mercados. Sin políticas que fomenten la aparición de nuevo producto en el mercado los precios podrían estar abocados a seguir subiendo, dificultando aún más el acceso a la vivienda a los colectivos que más lo necesitan. Sin embargo, el actual nivel de precios junto a la inflación merma las posibilidades de pago de los inquilinos, lo que podría congelar los precios de los alquileres en algunas zonas.
Todo lo anterior tiene implicaciones para el bienestar de las familias, sobre todo aquellas que presentan unos menores niveles de renta y son más vulnerables al encarecimiento de los productos o bienes básicos: «La escasez de vivienda dificulta el acceso a la vivienda a las familias más desfavorecidas y a nuevos colectivos sin problemas económicos pero que ofrecen una menor seguridad a los propietarios, como autónomos o personas solas. En muchos mercados se normalizarán los procesos de ‘casting'», aseguran desde Idealista.
El incremento de los precios tiene un efecto directo en las rentas de las familias. El porcentaje de los ingresos del hogar necesario para afrontar el alquiler de una vivienda se incrementó en todas las provincias al pasar del 26,4% del año pasado al 29,4% de este. Un total de 8 capitales exigen un esfuerzo superior al tercio de los ingresos para pagar el alquiler.