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Fuente: El Economista
Desde que dieron comienzo las subidas de tipos de interés en los países desarrollados a principios de este 2022, los analistas han puesto la lupa en el mercado inmobiliario. Tras años de febril crecimiento de precios, unos tipos más altos tienen la capacidad de aplastar esta tendencia. Aunque en la zona euro las subidas de tipos no llegaron hasta mediados de año, el impacto en la vivienda llegará antes o después, al menos, provocando una drástica desaceleración de las subidas y algunas correcciones en los mercados más calientes (en los que el precio de la vivienda se ha distanciado más del alquiler).
La aseguradora Allianz ha publicado un informe que analiza los mercados inmobiliarios de las grandes economías de Europa. La conclusión es que el precio de la vivienda sufrirá caídas en términos reales (descontando la inflación). La corrección de precios de Suecia es un aviso, aunque es evidente que la situación no es igual en todos los mercados, por lo que es necesario realizar diferentes análisis.
El inmobiliario no logrará seguir el ritmo de la inflación y perderá ‘valor’ en término relativos, aunque los descensos serán muy moderados en países como España e Italia, que no presentan desequilibrios importantes, puesto que el precio de los inmuebles no llegó nunca a recuperar los niveles previos a la crisis de 2008. Por el contrario, las caídas podrían ser más agudas en las economías que han presentado una subida más intensa de precios en los últimos años. En este informe no se entra a analizar la evolución del mercado inmobiliario de EEUU, pese a que es uno de los más vulnerables a una posible corrección.
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Los expertos de la aseguradora alemana explican en su informe que «el endurecimiento de las condiciones de financiación, la desaceleración del crecimiento y el aumento de la inflación ejercen presión sobre el mercado inmobiliario europeo… Aunque la sobrevaloración de los bienes inmuebles es una preocupación mundial, Europa se ve particularmente afectada por la actual crisis energética y su impacto en los ingresos reales (que estaban disminuyendo incluso antes de la invasión rusa de Ucrania). A medida que Europa se desliza hacia la recesión, el aumento de los tipos de interés y los costes de la energía están dejando a la vivienda como un bien fuera del alcance de la mayoría de los hogares», aseguran desde Allianz.
La corrección en los precios reales de la vivienda será producto de las subidas de tipos, de la recesión que se avecina y de la pérdida de poder adquisitivo de los hogares. Otros organismos como el FMI también han advertido de esta corrección en términos reales de la vivienda que se producirá casi de forma sincronizada en el mundo.
No obstante, no hay que olvidar también la responsabilidad de los bancos centrales que durante años han ‘inflado’ los precios de los activos que en algunos casos han alcanzado precios irracionales. «La evolución por encima de lo normal de la vivienda estuvo respaldada por la inflación de los precios de los activos impulsada por la expansión cuantitativa (QE). Las sucesivas rondas de QE llevadas a cabo por los principales bancos centrales desde 2008 apoyaron los altos precios de los activos», aseguran desde Allianz.
Estos expertos admiten que es más evidente el impacto de estas políticas en el mercado de valores, pero también se pudo ver su impacto de forma clara en «los precios de la vivienda en muchos países… Con el fracaso del QE para cumplir su objetivo teórico, es decir, llevar la inflación al objetivo y sacar a la economía de la Eurozona de la UCI, el precio de los bienes inmuebles residenciales ha crecido más rápido que el ingreso disponible en todas las grandes economías europeas, con la excepción de Italia».
Cuanto más alto se sube, más fácil es caerse. Pese a todo, los expertos de Allianz descartan una corrección de la vivienda como la de 2008. No solo porque la magnitud será inferior, sino porque el epicentro de las correcciones se producirán en el centro de Europa y el norte, mientras que países como España e Italia sufrirán caídas de precios reales mucho más suaves.
Según la modelización de los analistas de Allianz, el mercado inmobiliario alemán es el que corre más riesgo entre las principales economías europeas. Los precios de los inmuebles aumentaron más del 50% en términos reales desde 2015, mientras que la asequibilidad de la vivienda ha caído un 30%. Estos economistas proyectan una corrección de precios del 8% en términos reales hasta finales de 2024, seguida de alrededor del 5% en Francia y el Reino Unido.
«De cara al futuro, esperamos la mayor corrección de los precios reales de la vivienda en Alemania debido a las condiciones preexistentes y a la inminente contracción de la actividad económica, seguida de Francia y el Reino Unido. Basándonos en las tendencias recientes de los precios y en la estimación de los datos del panel de cambios en los precios reales de la vivienda, esperamos una corrección en 2023-2024 en las cinco mayores economías de la zona euro, aunque será especialmente profunda en Alemania, Francia y el Reino Unido», explica el equipo de Allianz.
El estudio recoge que el mercado de la vivienda en Alemania y el Reino Unido, y en menor medida en Francia, son los más sobrevalorados entre las mayores economías de Europa. Los expertos del informe destacan que, en estos países, la asequibilidad también ha disminuido drásticamente a lo largo de los años, y más que en otros países si se mide sobre la base de la relación precio-alquiler/precio-ingresos. Los economistas también modelizan la relación entre el rendimiento de la renta variable relacionada con el sector inmobiliario y la evolución de los índices oficiales de precios reales, encontrando que Alemania y Francia son los más expuestos a una corrección, seguidos por el Reino Unido.
En lo tocante a la transmisión de los tipos de interés oficiales y los tipos de interés de los préstamos bancarios (es algo que lleva su tiempo), la media de tiempo es mayor en Alemania y Francia (seis meses) que en España e Italia. Los analistas señalan que las hipotecas pendientes en Alemania y Francia son en su mayoría a tipo fijo, pero los hogares se han vuelto más vulnerables a la dinámica de los precios de la vivienda en 2023-24. «Los tipos de interés de los préstamos se han vuelto más sensibles a las variaciones de los tipos de interés oficiales, especialmente en Alemania», sentencia el informe.
Asimismo, los datos de Allianz señalan las tasas de esfuerzo de los hogares por el coste de la vivienda en Alemania como las más altas de la muestra con un 15,5%, esperando que se mantengan relativamente estables en el 15,8%. El deterioro de las condiciones crediticias podría crear más tensiones en otros países antes que en Alemania, donde la propiedad de la vivienda no es la norma (tiene la tasa de propietarios más baja de las cuatro grandes economías de la Eurozona con un 49,5%). No obstante, la tasa de esfuerzo es más alta para los más jóvenes en Alemania (23,9% para los que tienen entre 15 y 29 años) en comparación con el conjunto de la población (19,9%), así como en Francia (jóvenes: 7,1%, todas las edades: 5,9%).
En un estudio paralelo sobre el mercado inmobiliario europeo, el economista Andreas Steno Larsen, ex de Nordea, hace hincapié en que la ola negativa en la vivienda arrastrará incluso «a países más bien reacios al riesgo como Alemania, con una cantidad de hipotecas a tipo variable en plena adolescencia y una deuda de los hogares con respecto al PIB en torno al 60%». El estratega elabora un modelo que predice un 10% de posibilidades de que suban los precios de la vivienda en el país germano y estima una caída en los precios de una magnitud algo inferior al 10%.
Los costes de los préstamos hipotecarios en Alemania se han disparado en los últimos meses hasta alcanzar el nivel más alto en una década. El coste de los préstamos para comprar bienes inmuebles alcanzó el 3,03% en septiembre, según los datos del BCE publicados el jueves. Esta tasa es una de las más altas de la zona del euro y se ha duplicado con respecto al año anterior, cuando Alemania era uno de los lugares más baratos de la región para obtener una hipoteca. Esto tendrá un impacto claro en la demanda de vivienda, que podría verse reducida, al menos, la que necesita financiación.
En Francia, el crecimiento de los préstamos hipotecarios se ralentizó en septiembre al ritmo más débil de este año. Los préstamos pendientes para la compra de vivienda crecieron un 6,2% respecto al año anterior, tras aumentar un 6,3% en agosto, y el Banco de Francia dijo que los primeros indicadores muestran una nueva desaceleración hasta el 6% en octubre. El tipo de interés medio de los nuevos préstamos para vivienda se estima en el 1,79% en octubre, el más caro desde 2016.
En el caso de Reino Unido, los últimos datos han certificado la sombría tendencia. En noviembre, los precios de la vivienda cayeron un 1,4% intermensual frente al 0,3% que esperaban los analistas. «La caída del 1,4% mensual de los precios de la vivienda en noviembre fue mucho mayor de lo que todos esperaban, lo que aumenta el riesgo de que los precios caigan más rápidamente y en mayor medida en respuesta a los altos tipos de interés hipotecarios de lo que preveíamos», señala Andrew Wishart, de Capital Economics. Excluyendo las caídas de los precios de la vivienda en mayo y junio de 2020, cuando los datos no eran fiables debido a las limitadas aprobaciones de hipotecas tras el primer cierre, la caída en noviembre ha sido la mayor desde febrero de 2009.
«La caída de los precios de la vivienda no es sorprendente tras el aumento de los tipos hipotecarios ofrecidos, que han pasado de menos del 2% a principios de año a más del 5% en la actualidad. Esto ha provocado que el coste de las cuotas hipotecarias para la compra de una nueva vivienda se dispare hasta un nivel similar al de 2008, lo que ha hecho que muchos posibles compradores queden fuera del mercado. Sin embargo, aunque la mayoría aceptaba que la demanda caería bruscamente como consecuencia de ello, la opinión generalizada era que la escasez de viviendas a la venta ayudaría a mantener los precios. Hasta ahora no parece ser así», explica Wishart. El experto pronostica una caída de los precios del 12% para mediados de 2024. «Tanto los economistas como los expertos del mercado inmobiliario esperan una caída del 10-15% en los precios de la vivienda en Reino Unido», adelantaba Andrew Lennox, estratega de la gestora Federated Hermes, en un análisis de octubre.
«Las condiciones preexistentes son las que más importan en España e Italia, donde se espera una corrección menor, pero es cierto que esas previsiones son las que presentan los mayores a empeorar debido a la combinación de una lenta recuperación prevista para 2024, una brecha de producción persistentemente elevada (output gap negativo) y riesgos importantes producto de la elevada deuda pública». Los expertos de Allianz creen que la caída del precio de la vivienda podría rondar el 3% (en términos reales) hasta el año 2024, tanto en España como en Italia.
Otra empresa financiera que ha realizado previsiones es Bankinter que en su último informe sobre el inmobiliario español destacó que «tras un 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), deberían entrar en una fase de ajuste. Prevemos caídas del -3% 2023 y -2% en 2024 (frente a las estimaciones anteriores de +1% y 0%)».