Adiós a la escasez de vivienda: el mercado inmobiliario empieza a desmoronarse en EEUU

«Lo mismo que ha ocurrido con los bienes duraderos está ahora pasando en la vivienda»

Autor: Vicente Nieves  / Mario Becedas

El mercado de la vivienda en EEUU sigue mostrando evidentes signos de enfriamiento, que pueden desembocar en un retroceso o corrección. La subida de los tipos de interés hipotecarios, que se mueven al son de las alzas del precio del dinero de la Reserva Federal, están enfriando un mercado que estaba muy caliente. El gran riesgo para el inmobiliario es que, al igual que está ocurriendo en otros mercados, se produzca una reversión total de la tendencia que había predominado hasta la fecha. Es decir, que la oferta supere con creces a la demanda y ello provoque una corrección de precios. Ya hay algunos indicios de esta tendencia, según los expertos.

Varios indicadores clave, alguno de ellos adelantado, están empezando a abrir las primeras grietas en el mercado inmobiliario de EEUU. Aunque la incertidumbre es muy elevada respecto al futuro del precio de los inmuebles (hay factores que impulsarán los precios a la baja y otros que lo harán en el sentido contrario), lo que parece claro es que las fuertes subidas de precios y la escasez están llegando a su fin.

Por un lado, las ventas de viviendas nuevas en EEUU han caído en julio por quinto mes consecutivo, registrando el ritmo más lento de ventas desde principios de 2016. De este modo, el mercado de la vivienda acumula meses de deterioro y enfriamiento, alimentado por unos costes de financiación más elevados (hipotecas con unos tipos cada vez mayores) y el impacto de la incertidumbre económica en la demanda.

Vivienda nueva

Las compras de nuevas viviendas unifamiliares disminuyeron un 12,6% a un ritmo anualizado, hasta las 511.000, desde las 585.000 revisadas en junio, según los últimos datos. El desplome de las ventas en julio es el último ejemplo de cómo el mercado de la vivienda está cediendo bajo el peso de los altos precios y los elevados costes de los préstamos.

Las empresas de construcción están empezando a incorporar estos datos en sus decisiones de inversión poco a poco, reduciendo la edificación de nuevas unidades, pero las viviendas iniciadas deberían terminarse aunque la demanda se esté desinflando.

Desde Oxford Economics explican que la oferta de viviendas nuevas en venta aumentó un 2,2% en junio hasta las 457.000, la mayor cantidad desde abril de 2008. Esa cantidad de inventario se traduce en 9,3 de demanda, frente a los 8,4 meses de mayo.

Esto empieza a reflejarse en el precio mensual (todavía no en el interanual). Los expertos de Oxford comentan que el precio mediano de las casas nuevas ha caído un 9,5% mensual en junio, los 402.000 dólares de media (primer signo de debilidad), aunque el interanual sigue subiendo un 7,4%, lo que no obstante refleja una fuerte desaceleración con respecto a la tasa anual del 13,7% de mayo.

Vivienda de segunda mano

Pero no solo la vivienda nueva, también los inmuebles de segundo mano están empezando a acumularse. Con ambos mercados viendo un incremento de los inventarios (viviendas en el mercado que buscan comprador), los precios pronto podrían comenzar a sufrir una presión importante a la baja.

La vivienda sin vender comienza acumularse

Las ventas de viviendas de segunda mano en EEUU durante el pasado mes de julio registraron una caída del 5,9% respecto del mes de junio y del 20,2% en comparación con el mismo mes de 2021, hasta una cifra anualizada de 4,81 millones, ampliando así a seis meses consecutivos la bajada del número de transacciones, según los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

El inventario total de viviendas de segunda mano disponibles para venta a finales de julio fue de 1,31 millones de unidades, un aumento del 4,8% con respecto a junio y sin cambios con respecto al año anterior. El inventario sin vender sería suficiente para cubrir la demanda de 3,3 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 2,9 meses de junio y los 2,6 meses de julio de 2021. Esto ha generado algunos comentarios preocupantes entre los expertos.

«Al igual que ha ocurrido con los bienes duraderos, ahora se está produciendo una dinámica similar en el sector de la vivienda. ¡Las casas nuevas en construcción se mantienen en niveles récord! Mientras tanto, las ventas de viviendas usadas han caído a su nivel más bajo desde 2015 (sin tener en cuenta la pandemia), lo que refleja la fuerte disminución de la asequibilidad de la vivienda (definida como la mediana de los ingresos familiares en relación con el coste de una hipoteca). El número de posibles compradores parece estar reduciéndose», asegura Troy Ludtka, economista de Natixis

«Como resultado, los inventarios se dispararán y ejercerán una presión a la baja sobre los precios de las viviendas. Calculamos que los precios de las viviendas podrían caer un 7,5% a nivel nacional a mediados de 2023. Un efecto riqueza negativo de esta magnitud frenaría aún más el gasto de los consumidores», asegura el experto de Oxford Economics.

Esto a su vez tendrá un impacto negativo sobre la economía, puesto que la inversión residencial se resentirá, reduciendo su aportación al crecimiento del PIB. «Los constructores de viviendas echarán el freno en la construcción de nueva vivienda en los próximos meses, particularmente para las unidades individuales… hay que tener en cuenta que la vivienda es un sector con un multiplicador importante (para la actividad económica) y su lastre sería significativo para la macroeconomía», sentencia el experto de Natixis.

Los datos que siguen llegando confirman la tendencia a peor del mercado inmobiliario. El endurecimiento de las condiciones financieras se nota estadística a estadística que se va conociendo. El tipo de interés hipotecario a 30 años que calcula la MBA (Asociación de Banqueros Hipotecarios) se elevó la semana pasada hasta el 5,8% desde el 5,65% previo. En agosto ha vuelto a subir con fuerza acercándose de nuevo al máximo del 5,98% registrado a finales de junio tras haber caído hasta el 5,4% a últimos de julio. A principios de año este tipo se situaba en el 3%.

Asimismo, el índice de solicitudes de hipotecas, también estimado por la MBA, retrocedió un considerable 3,7% la última semana (-1,2% la anterior). El índice de compras de la MBA baja ya de los 200 puntos, cota no registrada, a excepción del estallido del covid, desde 2015.