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Autor: Eduardo (Colaborador de Idealista News)
Fuente: Idealista
Comprar o vender una vivienda es uno de los momentos más importantes de la vida, ya que conlleva una gran inversión y se vuelcan muchas ilusiones en ello. No obstante, también implica un gran estrés. Para que todo salga bien y realizar una operación de éxito, hay que prepararse previamente ¿A qué precio se debe vender la casa? ¿Está por encima del valor de mercado? ¿Es un precio justo?
1. Cómo saber el precio de una vivienda
1. Saber si el precio de un piso es justo: el comportamiento del mercado
2. Saber el precio de una vivienda por tasación
3. Herramientas para saber el precio de una vivienda
4. ¿Qué pasa si compro un piso por debajo de su valor?
5. ¿Cuánto subirá la vivienda en 2023?
El precio de venta de un piso está influenciado por varios factores -por decirlo de algún modo- internos, que afectan a la propia vivienda. Por ejemplo, la ubicación, las características, las instalaciones, la superficie y el estado del inmueble. Pero también depende de factores externos, como las operaciones inmobiliarias previas en la zona, el precio medio del m2 en el barrio, etc.
Para responder a la pregunta de si el piso que vas a comprar o a vender está a un precio adecuado o, por el contrario, es demasiado elevado o bajo, lo más recomendable es comparar la propiedad con otras similares que estén en venta en la zona. Hay que comparar la casa con otras de características parecidas, por ejemplo, fijándose en los m2 o en la tipología. Este análisis previo es determinante para saber si el precio de una casa es el adecuado.
Si no sabes si estás comprando barato o caro también puedes pedir ayuda a una agencia inmobiliaria para que te ayude en la operación o realizar un análisis comparativo del piso en cuestión con otros similares. Por ejemplo, puedes usar idealista para filtrar propiedades en la ubicación de la vivienda en cuestión y comparar características o analizar el rango de precios.
Otro método útil para determinar si el precio de una propiedad es adecuado es conocer el precio medio de las casas en venta en España y en las diferentes comunidades autónomas. Además, conviene conocer cómo se está comportando el mercado, si el precio de la vivienda está al alza o bajando, etc.
idealista elabora mensualmente el informe “Evolución del Precio de la Vivienda en Venta en España”, donde se recopilan los precios medios de las propiedades en las distintas comunidades, provincias, ciudades y distritos del país.
Según el último informe, el precio medio del m2 en España en enero de 2023 se situó en 1.922 euros, un 5,4% más respecto al mismo mes de 2022.
Una de las mejores formas de conocer el precio justo de venta de un piso es mediante una tasación. La tasación la lleva a cabo un técnico cualificado que examina el piso presencialmente. Si te preguntas qué se valora a la hora de tasar un piso, cabe destacar que para determinar su precio se toman en cuenta factores como la ubicación, la distribución, las vías de acceso, los servicios públicos y el estado de conservación. Otros aspectos importantes a valorar son la superficie construida y útil o las instalaciones (piscina, ascensor, etc.).
Para saber si una casa o un piso es caro o barato, otro método que se utiliza es el PER (Price Earnings Ratio). El PER lo suelen utilizar los inversores para conocer si una empresa cuenta con una valoración a un precio atractivo. Si el resultado del cálculo es inferior a 15, se considera atractivo, mientras que si es superior a 20, se considera elevado.
En lo relativo a la vivienda, el cálculo del PER se utiliza para valorar el precio de venta de la propiedad y saber la rentabilidad que se le podría sacar en caso de ponerse en alquiler. Para ello se divide el precio de venta entre el alquiler anual. Por ejemplo, si un piso se vende por 200.000 euros y se puede alquilar por 1.500 euros al mes (18.000 euros anuales), el PER daría un resultado de 11,1. Es decir, se tardaría en recuperar la inversión un poco más de 11 años.
Tener en cuenta el valor catastral y el valor de mercado es clave para conocer el precio estimado de una vivienda. Normalmente, hay que intentar vender por encima del valor catastral, ya que este solo tiene en cuenta valores objetivos, por lo que el valor del piso en el mercado estará por encima de él (lo recomendable es que el valor catastral sea el 50% del de mercado).
El valor de mercado toma como referencia factores temporales como la demanda, la zona o la situación económica. Para vender una casa con más rentabilidad, siempre hay que fijarse en este último.
Comprar un piso por debajo del precio de su valor catastral y de mercado puede repercutir negativamente en el comprador y en el propietario en asuntos como el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al pagar menos de su valor real, Hacienda podrá reclamar la parte de la tasa correspondiente y con recargo en caso de producirse retrasos.
Según afirman varios expertos del sector inmobiliario, 2023 y 2024 son años en los que la vivienda puede empezar a bajar, llegando a descensos de hasta el 10% en algunos mercados. No obstante, esta situación no será uniforme y hay zonas que no tienen por qué verse afectadas.