La misión cada vez más imposible de encontrar una vivienda en España por menos de 500.000 euros

El mercado inmobiliario español está viviendo una transformación profunda que va mucho más allá de una simple subida de precios. En apenas cinco años, el precio medio de la vivienda se ha incrementado cerca de un 50%, y este encarecimiento está teniendo un efecto directo y muy claro: la desaparición progresiva de la vivienda más asequible del mercado.

Según datos de Idealista/data, en 2020 más del 60% de los anuncios correspondían a viviendas por debajo de los 200.000 euros. En 2025, ese porcentaje ha caído hasta el 37,6%. Es decir, en solo un lustro se han perdido más de 22 puntos porcentuales de oferta considerada “barata”, en un contexto donde la demanda sigue siendo muy elevada y la oferta no logra reaccionar.

Mientras las viviendas más económicas desaparecen, los tramos altos ganan peso de forma constante. Los pisos de más de 500.000 euros ya representan el 23,5% de todos los anuncios, el doble que hace cinco años. Este desplazamiento no significa necesariamente que se construyan más viviendas de lujo, sino que las más asequibles se venden mucho más rápido y permanecen menos tiempo en el mercado, mientras que las de mayor precio acumulan visibilidad.

La causa principal vuelve a ser estructural: la falta de stock. Cuando la oferta es insuficiente para cubrir la demanda, los inmuebles más “ajustados” vuelan, y el mercado termina reflejando sobre todo aquello que no se vende con rapidez. El resultado es una percepción creciente de que encontrar una vivienda por debajo de ciertos umbrales de precio se está convirtiendo en una misión casi imposible, especialmente en las grandes ciudades.

Este fenómeno no afecta por igual a todo el territorio. Aunque en muchas capitales de provincia las viviendas por debajo de los 200.000 euros siguen siendo mayoritarias, su peso se ha reducido de forma drástica. Ciudades como Pontevedra, Albacete, Valencia, Granada, Guadalajara o Málaga han perdido entre 30 y 40 puntos porcentuales de oferta asequible en solo cinco años.

En mercados especialmente tensionados, la situación es aún más extrema. En San Sebastián, la ciudad con los precios más altos de España, las viviendas por debajo de los 200.000 euros prácticamente han desaparecido y apenas representan el 1,7% de la oferta actual. Palma sigue una dinámica similar, con solo un 4,4% de viviendas en ese tramo, frente al 18,8% que suponían en 2020.

Madrid y Barcelona reflejan bien el cambio de ciclo. En la capital, las viviendas más económicas han pasado de representar el 31% del mercado en 2020 a apenas el 12,1% en la actualidad. En Barcelona, ese porcentaje se sitúa en torno al 14%, mientras que el peso de los pisos por encima del medio millón no deja de crecer.

De hecho, en algunas grandes ciudades pagar más de 500.000 euros ya no es la excepción, sino la norma. En San Sebastián, Palma y Madrid, más de la mitad de la oferta supera ese umbral. Barcelona y Málaga avanzan en la misma dirección, con incrementos muy significativos desde 2020.

En conjunto, el mercado muestra una tendencia clara: la vivienda asequible no solo es cada vez más escasa, sino también más fugaz. Y mientras no se incremente de forma real la oferta, especialmente en las zonas de mayor demanda, esta dinámica seguirá empujando el mercado hacia precios cada vez más elevados y alejando el acceso a la vivienda de una parte creciente de la población.