La construcción ‘pincha’: las viviendas terminadas bajan el 11,4% y agravan la falta de oferta

La construcción de vivienda en España vuelve a mostrar señales de debilidad en un momento en el que la demanda sigue en máximos. Durante el primer trimestre de 2025 se certificaron 20.674 inmuebles terminados, un 11,4% menos que un año antes y la cifra más baja de los últimos tres años. El descenso afecta tanto a la vivienda libre como a la protegida y confirma un problema estructural: la oferta no crece al ritmo que exige la evolución demográfica y económica del país.

A pesar de que la inversión en obra nueva se ha incrementado —el presupuesto destinado a nuevas promociones subió un 18% interanual— esta actividad no se traduce de inmediato en más viviendas disponibles. Los plazos se alargan por la falta de mano de obra cualificada, el aumento de los costes y la complejidad de los trámites urbanísticos. Esto ralentiza las entregas finales y mantiene el stock en niveles insuficientes, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, donde la demanda supera ampliamente a la oferta tanto en compra como en alquiler.

El resultado es una presión continuada sobre los precios. En el primer trimestre de 2025 la vivienda libre alcanzó una media de 2.033 €/m², el nivel más alto registrado. El encarecimiento afecta especialmente a la vivienda usada y empuja a muchas familias a asumir un esfuerzo financiero equivalente al de los años previos a la burbuja inmobiliaria de 2007.

La situación contrasta con la evolución de la población y de los hogares, que continúa al alza por la inmigración, la movilidad laboral y los cambios en los modelos familiares. España necesita más vivienda, pero la oferta avanza demasiado despacio. Las principales barreras siguen siendo la falta de suelo finalista, los costes financieros y la incertidumbre regulatoria, que frenan la puesta en marcha de nuevos proyectos.

Para revertir esta tendencia, el sector plantea una combinación de medidas. A largo plazo, la aprobación de una nueva Ley del Suelo permitiría agilizar los desarrollos, reduciendo unos plazos que hoy pueden extenderse entre 10 y 20 años. A corto plazo, varios expertos proponen actuaciones más directas, como permitir incrementar alturas para aumentar la densidad en zonas consolidadas, liberar suelo finalista ocioso o facilitar el cambio de uso desde terciario a residencial. También señalan la necesidad de adaptar la división horizontal a los nuevos modelos de hogar, dado que el tamaño medio de las familias es cada vez menor.

En conjunto, el mensaje es claro: España necesita acelerar la creación de vivienda si quiere contener los precios y evitar que el acceso a un hogar vuelva a convertirse en un problema crónico para la mayoría de la población.