Ni Nueva York, ni Londres, ni París: Madrid entra en el top ten de las ciudades con riesgo de burbuja inmobiliaria

El mercado inmobiliario de Madrid se recalienta y vuelve a situarse en el foco internacional. Según el último informe UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, la capital española ha registrado el mayor incremento de precios de la vivienda a nivel global, con una subida del 14 % interanual, situándose entre las ciudades del mundo con mayor tensión en el mercado residencial. El estudio, elaborado por el banco suizo UBS, analiza la evolución de los precios y el riesgo de burbuja inmobiliaria en 21 grandes urbes del planeta, y alerta de que Madrid rompe la tendencia global de enfriamiento que muestran la mayoría de los mercados internacionales.

De acuerdo con el informe, mientras los precios de la vivienda en la mayoría de capitales mundiales se mantienen estables tras tres años de corrección moderada posterior al ciclo alcista de 2020-2022, Madrid destaca como el mercado más dinámico de Europa occidental, con un ritmo de crecimiento que duplica el de otras grandes ciudades del continente. UBS sitúa a la capital española en un nivel de riesgo moderado pero en ascenso, entrando en el top ten de ciudades que podrían aproximarse a una nueva burbuja inmobiliaria si la tendencia continúa.

El informe señala que el riesgo más alto de burbuja inmobiliaria a nivel mundial se concentra en Miami, seguida de otras ciudades como Tokio, Zúrich, Los Ángeles, Ginebra, Ámsterdam y Dubái, donde el aumento de precios ha sido igualmente significativo. En un segundo nivel de riesgo moderado se encuentran Singapur, Sídney, Vancouver y Toronto, mientras que Londres, París y Milán presentan un riesgo bajo, junto con Hong Kong, Nueva York, San Francisco y São Paulo, esta última considerada la ciudad con menor exposición entre las 21 analizadas.

UBS subraya que el caso de Madrid es especialmente llamativo porque combina un fuerte crecimiento en la vivienda en venta con un repunte simultáneo en el mercado del alquiler, que también ha experimentado un aumento real del 10 % en el último año. Este doble efecto responde, según el informe, a dos factores clave: la fuerte creación de nuevos hogares en la capital y el ritmo insuficiente de construcción de obra nueva, que no logra absorber la demanda existente.

Los analistas advierten que esta escasez estructural de oferta está presionando tanto los precios de compraventa como los de alquiler, generando una tensión creciente que podría derivar en un escenario de sobrecalentamiento. Los promotores inmobiliarios coinciden en que los largos plazos urbanísticos y la falta de suelo finalista siguen siendo los principales frenos al desarrollo de nueva vivienda en Madrid, una situación que agrava la brecha entre oferta y demanda.

El informe también destaca la influencia de la inversión extranjera en el encarecimiento de la vivienda en la capital. La llegada de capital internacional, especialmente en el segmento de lujo y vivienda prime, ha sido determinante en los últimos años. Sin embargo, UBS señala que el fin de la Golden Visa —el programa que permitía obtener la residencia en España mediante la compra de vivienda— podría ralentizar el flujo de inversión en el corto plazo. Esta medida, eliminada por el Gobierno español en 2024, afecta especialmente al mercado de alto poder adquisitivo, tradicionalmente impulsado por compradores extracomunitarios.

A ello se suma el endurecimiento de la regulación del alquiler, con nuevas normas que limitan los precios y aumentan la presión sobre los propietarios e inversores. Según el estudio, estas políticas, aunque buscan proteger el acceso a la vivienda, pueden generar el efecto contrario si no se acompañan de un aumento de la oferta. El autor del informe, Maciej Skoczek, advierte que “las normas más estrictas, como nuevos impuestos o medidas de control de precios, han reducido el atractivo de mercados antes muy demandados como Vancouver, Sídney, Ámsterdam, París, Nueva York, Singapur y Londres, sin lograr frenar la presión cuando la oferta sigue siendo insuficiente”.

En el caso de Madrid, la tendencia alcista parece imparable. Los precios continúan creciendo a un ritmo superior al 10 % anual, los alquileres se disparan y la oferta sigue sin responder a la velocidad necesaria. Mientras otras capitales internacionales viven un ciclo de estabilización o incluso corrección, la ciudad española se desmarca como uno de los mercados residenciales más calientes del mundo. UBS advierte de que, si esta situación se mantiene y no se implementan políticas que impulsen la construcción y amplíen la oferta de vivienda, Madrid podría entrar en una nueva fase de burbuja inmobiliaria en los próximos años.