·               ·        Consiste en alquilar la casa en propiedad, vivir de alquiler en otro piso y comprar un tercer inmueble

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·        ¿Es buen momento para comprar vivienda?

Autoras: Alba Brualla y Luzmedia Torres

Fuente: Expansión 2/10/2024

El mercado del alquiler en España se prepara para recibir un nuevo boom de inversión. Pese a que este sector atraviesa una situación delicada desde la aprobación de la Ley de Vivienda, lo cierto es que se encuentra en un momento dulce para aquellos que quieran apostar por la vivienda como fórmula para lograr retorno seguro.

La fortaleza del sector es tal que sólo hay que mirar a lo que está sucediendo en el mercado de compraventa, donde con una caída de las operaciones los precios siguen subiendo. Este mismo encarecimiento de las viviendas está llevando a que cada vez sean menos personas las que tengan capacidad de compra y por tanto se mantengan como usuarios del alquiler, ejerciendo una mayor presión en la demanda. En este contexto en el que todos los expertos apuntan que la demanda para los pisos de alquiler seguirá al alza emerge en España un nuevo modelo de inversión conocido como «triple alquiler».

Hasta ahora la estrategia tradicional de un comprador se centraba en vender su vivienda habitual para comprarse una nueva más grande, pero en esa operación hay que tener en cuenta los gastos de compraventa y el elemento fiscal, lo que reduce notablemente la rentabilidad de esta operación.

Por eso, desde el sector de la intermediación inmobiliaria apuesta por la nueva fórmula. «Cada vez tenemos más clientes a los que les estamos planteando un triple alquiler», explica Jesús Martí, director del área de grandes cuentas de Alquiler Seguro.

¿En qué consiste el triple alquiler?

Como su nombre indica se trata de un proceso en el que hay tres operaciones inmobiliarias. «La primera operación es alquilar un piso que se adapte a tus nuevas necesidades de vida actual, por lo que te conviertes en inquilino. La segunda operación es poner en alquiler tu vivienda habitual. Con el remanente o el coste de oportunidad que no has empleado cuando estabas buscando piso para comprar una casa más grande y hacer el pago inicial y asumir gastos de compraventa, de reforma etc., empleas inteligentemente ese dinero en una tercera operación para comprar una vivienda como inversión más barata. Incluso fuera de tu ciudad, para ponerla en alquiler y obtener una rentabilidad sin descapitalizarte» explica Martí.

Está fórmula está encajando cada vez más en el mercado y desde Alquiler Seguro ya han abierto una nueva línea de negocio que han bautizado como Invermax, para asesorar y acompañar al cliente. «Es la opción que permite realmente invertir en vivienda en alquiler» afirma Martí.

Ejemplo práctico

Como ejemplo práctico el directivo apunta a una pareja que necesita comprar un piso más grande en Madrid debido al nacimiento de un hijo. Los pisos que les encajan ascienden a 525.000 euros y la reforma necesaria llevaría el gasto total hasta los 590.000 euros. Sin embargo, con las mismas características y en el mismo barrio donde quieren comprar, pueden alquilar una vivienda por 1.600 euros y poner su vivienda actual en alquiler a 1.200 euros, de este modo deben asumir un coste de 400 euros mensuales.

En este punto entra el tercer alquiler. El dinero que tenían ahorrado para pagar la entrada de la vivienda de 525.000 euros lo van a destinar a invertir en la compra de un piso en Oviedo por 88.400 euros que alquilaran por 560 euros mensuales. Como resultado de esta triple operación la pareja podrá pagar su alquiler en Madrid e incluso obtener una ganancia mensual al mismo tiempo que se convierten en propietarios de dos viviendas.

Buen momento para comprar vivienda

Más allá de como se ejecute la inversión, en el sector aseguran que es un buen momento para comprar vivienda. «Estamos ante una de las mejores situaciones a las que nos vamos a enfrentar con esa desescalada de tipos de interés que ha iniciado el Banco Central Europeo», apunta María Matos, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa.

Esta sensación ya ha llegado al mercado ya que desde el portal inmobiliario ven como «el comprador de vivienda se ha lanzado a invertir y se ha duplicado el porcentaje de un 7% a un 13% en el último año. Percibimos muchísimo apetito en este mercado porque es seguro y es uno de los dinamizadores y motores económicos del país. Los inversores invierten en estos activos atraídos por esa resiliencia del sector con vistas también a crear un patrimonio futuro y evidentemente buscando una menor vulnerabilidad», explica Matos.

Si bien, la experta alerta que «tenemos que fijarnos mucho en la rentabilidad porque la escasa oferta tiene una parte muy negativa, pero también vamos a tener altas rentabilidades por encima de otros activos como pueden ser los bonos del Estado o depósitos bancarios. Estamos hablando de rentabilidades de media nacional de entorno al 6,4%, pero podemos encontrar rentabilidades mucho más altas en zonas donde el precio de compra no ha crecido tanto como el precio del alquiler. La inversión en vivienda se va a consolidar como uno de los productos más rentables».

El triple alquiler no es la única tendencia que se está imponiendo en España, ya que los expertos aseguran que la inversión de manera tradicional está dando paso a otras fórmulas. «Desde la Fundación Alquiler Seguro vemos que cada vez hay más interés por compartir la inversión. Ya no hay que plantearse una inversión tradicional, sino que se puede compartir la inversión para poder acceder a otro tipo de inmuebles o de mayor importe», apunta Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler.

«Hace unos años el inversor se planteaba comprar una vivienda para ponerla en alquiler relativamente cerca de donde vivía para minimizar el riesgo porque conocía su barrio ya que iba a gestionar el alquiler. Pero ahora su escenario se abre. Hay personas que quieren invertir una determinada cantidad y compartir la inversión y sacar una rentabilidad sin comprar la totalidad del inmueble y sin tener que gestionar el alquiler. Además a esto se suma el atractivo de la venta del inmueble en 35 años para sacar rendimiento por la venta y el alquiler. Es otra forma de saber que hacer con tu dinero para que te de una rentabilidad sin tener que gestionar tu un alquiler» explica Cardona.