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Autores: Mario Becedas y Vicente Nieves
Fuente: El Economista
El boom sincronizado que ha vivido el inmobiliario a nivel global está a punto de llegar a su fin. Algunos de los mercados que han alcanzado unas valoraciones más elevadas en los últimos años (mercados calientes) están empezando a sentir de forma contundente la nueva realidad, dominada por unos tipos de interés mucho más altos y una actividad económica que languidece. Suecia es, hasta la fecha, el mejor ejemplo de este brusco giro. La economía nórdica puede ser una suerte de canario en la mina para el resto de países avanzados, según revelan desde la agencia Bloomberg.
La caída de los precios de la vivienda en Suecia se aceleró en octubre, y el país nórdico, afectado por el mayor desplome inmobiliario de las últimas tres décadas, muestra lo que puede ocurrir en muchas otras economías desarrolladas, con el consecuente impacto en la economía global.
Suecia es uno de los países que está marcando el ritmo de lo que se antoja una nueva crisis inmobiliaria global, alimentada por el aumento de la inflación y las medidas de los bancos centrales para frenar el incremento de los precios. La corrección del mercado inmobiliario en Suecia es un aviso claro para el resto de economías desarrolladas, según explican desde Bloomberg. Suecia podría ser la primera pieza del dominó en caer, pero no la única. Varios indicadores ya revelan una desaceleración intensa en varios mercados inmobiliarios del mundo, lo que podría ser la antesala a una corrección global de la vivienda.
El país nórdico ha visto caer los precios de la vivienda en un 12% desde el máximo alcanzado a principios de este año, según el índice HOX que elabora Valueguard. Es el mayor descenso del mercado inmobiliario sueco desde la crisis financiera de 1990. Los precios han caído durante siete meses consecutivos, ya que los hogares se ven presionados por el aumento del coste de la vida. En los últimos tres meses la caída asciende al 5,9% y solo en octubre fue del 3%.
Las previsiones no son alentadoras. Las del banco central sueco, el Riksbank, contemplan una caída de los precios de hasta el 18% desde el pico registrado el último marzo. Las de SBAB, el prestamista hipotecario estatal, la cifran en un 20%. En recientes fechas, el mayor banco de la región nórdica, el finlandés Nordea Bank AB, ajustó sus previsiones económicas para reflejar un descenso más pronunciado de los precios de la vivienda de lo que había previsto anteriormente. Nordea cree ahora que los precios caerán un 20% desde el máximo, frente a una previsión anterior del 15%.
El desplome es inusual en un país en el que las anteriores correcciones han sido superficiales y de corta duración, y muchos jóvenes compradores de viviendas nunca han experimentado un desplome del mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda en Canadá han bajado un 10% desde el máximo. Además de Suecia, se prevén descensos de hasta el 20% en países como EEUU, Reino Unido y Nueva Zelanda.
El boom de los últimos años, producto de unos tipos de interés históricamente bajos y una tasa de ahorro muy elevada, propulsó el precio de la vivienda a niveles que lo alejaban de sus fundamentales a largo plazo, según los índices que maneja UBS. Si llega una recesión el próximo año, el economista jefe de Moody Analytics, Mark M. Zandi, cree que el precio de las viviendas en los mercados «significativamente sobrevalorados» podría caer entre un 15% y un 20%.
Los países nórdicos parecen especialmente expuestos a una corrección en el mercado inmobiliario dado elevado endeudamiento de sus familias y la alta proporción de deuda a tipo variable. Los hogares suecos son los quintos con una mayor proporción de deuda sobre ingresos netos disponibles, alcanzando este ratio el 205%, frente al 101% de España, por ejemplo. Los hogares suecos pueden sufrir en mayor medida con las subidas de tipos de interés, sobre todo los que tengan una parte de sus pasivos ligados a tipos variables (como ocurre con muchas hipotecas).
Desde Oxford Economics advertían en uno de sus últimos informes sobre el mercado inmobiliario que Suecia era uno de los países más vulnerables por la acumulación desequilibrios desde 2007. «Se observan aumentos de 25 puntos porcentuales (de endeudamiento) o más desde el cuarto trimestre de 2007 en Australia, Corea del Sur, Francia, Canadá, Suecia, Suiza y Noruega. En la mayoría de estos casos, la deuda ya era alta en 2007, pero ahora lo es más», advierte el informe de Oxford Economics.
La alta proporción de hogares con hipotecas de tasa variable (44% en Suecia según la Federación Hipotecaria Europea) pone a este país en una situación un tanto compleja. «Los países y territorios que probablemente se verán más afectados son los mercados que presenciaron el mayor aumento de precios durante la pandemia y donde las relaciones precio-ingreso y precio-alquiler se han distanciado», explican desde Knight Frank.
En el caso sueco, los precios de las casas disminuyeron un 3,8%, mientras que los de los apartamentos un 1,6%. Las viviendas unifamiliares son particularmente vulnerables a medida que se disparan los precios de la electricidad. Un informe publicado la semana pasada por la organización inmobiliaria Maklarstatistik mostró que la caída de precios es dos veces mayor en el sur del país, que sufren déficit eléctrico y tarifas altas, que en el extremo norte, que disfruta de una gran cantidad de energía hidroeléctrica.
Antes de la caída, el mercado inmobiliario de Suecia era uno de los más dinámicos de Europa, y la constante acumulación de deuda de los hogares ha sido durante mucho tiempo un dolor de cabeza para los reguladores financieros del país y el banco central. En esta etapa, la principal preocupación se centra en el impacto sobre el gasto de los consumidores a medida que aumentan los costes de endeudamiento en una sociedad donde una gran proporción de las hipotecas están vinculadas a tipos variables.
«No esperamos que los precios se estabilicen pronto. La oferta de viviendas aumentó un 49% interanual, mientras que el volumen de transacciones se redujo un 28% interanual en octubre. Además, las expectativas de precios de los hogares y la confianza de los consumidores siguen en niveles muy bajos», apunta en una nota Gustav Helgesson, estratega macro de Nordea Bank AB.
El analista señala que en el banco finés ha revisado recientemente a la baja sus previsiones para la economía sueca: «Ahora vemos un crecimiento del PIB del -1,8% el próximo año y un aumento más pronunciado del desempleo el próximo año. Se espera que el Riksbank suba el tipo de interés oficial en 75 puntos básicos el jueves y en otros 25 puntos básicos en febrero. El debilitamiento de la actividad económica y la subida de los tipos de interés nos han llevado a revisar también a la baja nuestras previsiones sobre el mercado de la vivienda y ahora esperamos que los precios caigan un 20% desde el máximo y toquen fondo el próximo verano».
«El ritmo de la caída del mercado de la vivienda debería ser motivo de preocupación para el Riksbank. El banco central sueco prevé que los precios de la vivienda caigan un 18% desde el máximo, pero espera que los precios caigan de forma mucho más ordenada que nosotros. No esperamos que el dato de hoy afecte a la próxima decisión sobre los tipos de interés del jueves, pero la continuación de los rápidos descensos podría hacer que el Riksbank actuara con más lentitud el próximo año, en línea con nuestras previsiones», añade Helgesson. El Riksbank ya sorprendió a finales de septiembre con una histórica subida de tipos de 100 puntos básicos. Ahora la tasa de referencia se sitúa en el 1,75%.
«Esta semana, el Instituto de Estadística de Suecia (SCB) presentará el número de viviendas iniciadas en el tercer trimestre y, probablemente, continuará el descenso iniciado en la primera mitad del año. Nuestra previsión es que el número de viviendas iniciadas en 2023 será un 50% inferior al de 2021, pero los datos anecdóticos dicen que los nuevos proyectos están a punto de detenerse casi por completo. Además de la caída de los precios de la vivienda, las empresas constructoras se están viendo presionadas por un fuerte aumento del coste de los materiales de construcción», añade Seyran Naib, estratega del banco sueco SEB.
Desde Nordic Credit Rating explican que «la caída de precios, en nuestra opinión, no solo se basa en una corrección del mercado producto de las subidas de los últimos tres años, sino también en un cambio en las expectativas de los costes de la vivienda. Por lo tanto, creemos que los hogares y el mercado tardarán un tiempo en adaptarse a un nuevo equilibrio».
«Es probable que los aumentos continuos de los tipos de interés, combinados con la incertidumbre sobre la inflación y los costes de la energía, continúen empujando los precios a la baja durante algún tiempo… De este modo, esperamos que los precios continúen cayendo durante la segunda mitad de 2022 y creemos que tendremos que esperar hasta bien entrado 2023 para que los precios se estabilicen», sentencian los economistas de Nordic Credit Rating.