La ley permite que en la compra de una casa en contrato privado se pueda evitar el ITP

Autor: pmartinez-almeida

Fuente: Idealista

Cuando se compra una vivienda usada hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo que regulan las CCAA y que varía en función de la región. Pero la normativa española contempla un supuesto en el que el comprador puede evitar el pago de este impuesto que va del 4% (en País Vasco) al 10% del valor del inmueble. En caso de no necesitar una hipoteca, es posible firmar un contrato privado que sólo tiene efectos entre las partes y sus herederos. Para que tenga efectos frente a terceros, como es la Agencia Tributaria, es necesario que se eleve a escritura pública ante notario. La fecha del contrato privado cuenta para Hacienda desde que se incorpora a un registro público o se entrega a un funcionario y esta es la clave del ahorro de impuestos.

Los efectosde un documento privado frente a terceros se regulan en el artículo 1227 CC: “la fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio”.

El plazo que tiene Hacienda para determinar la cuantía y cobrar el ITP es de cuatro años contados desde la fecha de la transmisión. Y… ¿cuándo empieza a contar este plazo?

El artículo 50.2 del R.D.L. 1/1993, que aprueba el Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, (TRITPAJD) establece que “se presumirá que la fecha de los privados es la de su presentación, a menos que con anterioridad concurra cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1.227 del Código Civil, en cuyo caso se computará la fecha de la incorporación, inscripción, fallecimiento o entrega…”

Pongamos el ejemplo de una persona que compró una vivienda y firmó con el vendedor un contrato privado que no fue elevado a público ante notario, ni se inscribió en el Registro de la Propiedad. El plazo de Hacienda (cuatro años) para exigir el pago del ITP había prescrito por motivos como que el comprador tenía la casa a su nombre en el Catastro y que llevaba pagando el IBI más de cuatro años, es decir, era titular catastral de la propiedad y había pagado durante más de cuatro años los gastos de la comunidad de propietarios desde la compra del inmueble. Esto muestra que hubo una entrega del vendedor de la vivienda sin escritura pública.

Y en este caso, el plazo de prescripción de cuatro años se había cumplido, ya que este plazo debía contarse desde la constancia del contrato privado en un registro público (el Catastro), una de las condiciones del art. 1227 CC para que un documento privado tenga efectos frente a terceros. Además, y como ha declarado el Tribunal Supremo, la transmisión puede también probarse por medios distintos a los del 1227 CC.

Qué pasa si el vendedor del piso fallece antes de elevar a público el contrato de compraventa

Salvador Salcedo, abogado del despacho Ático Jurídico, señala un supuesto concreto: el del comprador que visita el despacho porque tras la venta del piso se produjo el fallecimiento de uno de los vendedores sin haberse elevado a público el contrato. Ahora deben comparecer en la firma en notaría los herederos del vendedor que falleció hace más de cinco años, con lo que el plazo de prescripción de cuatro años ya había cumplido.

El comprador se plantea si debe o no pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la compra de su piso, teniendo en cuenta que el inmueble lo adquirió con un contrato privado hace más de 10 años. Y que desde entonces los recibos del IBI y la tasa de basuras de la vivienda se emiten por el Ayuntamiento a nombre del comprador, que es quien puntualmente los abona.

La Dirección General de Tributos, en diversas consultas vinculantes recientes (V1211-2021 y V1179-2018), ha tenido ocasión de analizar esta problemática. Señala que, a los efectos de la prescripción, la fecha del contrato privado se presume que es la de su presentación a liquidar, aunque sea de fecha anterior.

“En este caso el fallecimiento de uno de los vendedores es un hecho que permite atestiguar la antigüedad de la compraventa, dado que el vendedor difunto no pudo firmar el contrato privado una vez fallecido. Por ello, habiéndose producido el óbito hace más de cinco años, puede considerarse prescrito el ITP. ¿Por qué? Por haber trascurrido el plazo de prescripción de cuatro años previsto en el artículo 66 de la Ley 58/2003 General Tributaria”, sentencia Salvador Salcedo.