Nuevo golpe al propietario y a la nuda propiedad: no podrán deducirse el IRPF cuando vendan la casa

El alto tribunal resuelve así un caso en el que la vendedora se quedó sin deducción pese a que el inmueble constituía su vivienda habitual.

Fuente: Libre Mercado

La nuda propiedad es un instrumento muy utilizado por personas mayores. | Alamy

Nuevo golpe a los propietarios en España. En este caso, el Tribunal Supremo ha dictaminado que los ciudadanos que tengan una vivienda adquirida en nuda propiedad no podrán beneficiarse, al venderla, de deducciones en el IRPF. Solo podrán hacerlo si, tras el fallecimiento del usufructuario del inmueble, el vendedor reside un mínimo de tres años en el mismo.

Concretamente, tal y como adelanta este miércoles Expansión, el alto tribunal ha rechazado que el nudo propietario –aquel que tiene un derecho de propiedad sobre un inmueble, pero el cual no incluye la posesión y disfrute o usufructo del mismo –pueda acceder a las exenciones por reinversión de las ganancias logradas con la venta de su vivienda, incluso aunque esta constituya su residencia habitual.

Pero, ¿qué es exactamente una operación de nuda propiedad? Es aquella por la cual el comprador obtiene la titularidad del inmueble, pero el vendedor sigue conservando su derecho de uso hasta su fallecimiento. De esta forma, el nuevo propietario no lo será de pleno derecho hasta que el vendedor de la propiedad muera. El empleo de este mecanismo es popular, por ejemplo, entre personas de avanzada edad que desean obtener ingresos sin renunciar al uso de su casa.

La sentencia

La sentencia del Supremo, emitida el pasado 12 de diciembre de 2022, establece que «la exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos».

El criterio del tribunal parte del caso de «doña Celsa», correspondiente al año 2007. Los hechos son los siguientes:

– Doña Celsa posee en nula propiedad una vivienda en la que reside de manera habitual con su padres.

– Cuando el último de sus progenitores fallece, la afectada vende el inmueble y trata de acogerse a las deducciones del IRPF para comprar, con el beneficio obtenido, otra vivienda.

– Los tribunales (ahora, avalados por el Supremo) deniegan la bonificación a Doña Celsa, ya que solo puede constar como «propietaria de pleno derecho» una vez fallece su padre, quien tenía el usufructo de la vivienda. De esta forma, Doña Celsa, pese a haber residido más de tres años en la vivienda, aún no puede ser considerada beneficiaria de las bonificaciones. Tendría que esperar otros tres años para vender la vivienda y acogerse las mismas.

De esta forma, el alto tribunal alega que, «siendo el derecho de titularidad plena el que determina el incremento sometido a gravamen, es evidente que la aplicación de la exención reclama también que durante el plazo establecido de los tres años, la contribuyente no disfrutara la vivienda habitual por otro concepto distinto al del pleno dominio». Según los jueces, «durante el tiempo que habite la vivienda sin ostentar dicha condición, pese a ser nuda propietaria, su permanencia en la vivienda respondería a la tolerancia, liberalidad o a cualquier otro negocio con el usufructuario».

Es decir, el Supremo entiende que el hecho de que la perjudicada hubiera residido en la vivienda dependía meramente del acuerdo con quien gozaba del usufructo (el padre), lo que no la convertía en propietaria de pleno derecho. Este hecho, que impidió a la afectada acceder a las bonificaciones del IRPF, es confirmado ahora por el Supremo, sentando jurisprudencia de cara a casos similares.